Cassazione Civile, Ordinanza n. 05236/2026 del 09/03/2026

Esito

La controversia

La contribuente impugnava, con un unico motivo di ricorso per cassazione, la sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado che aveva confermato il rigetto del ricorso contro avvisi di accertamento IMU e TASI per gli anni 2016-2017. Sosteneva la violazione delle norme sull’agevolazione per abitazione principale, deducendo che l’immobile di sua proprietà era in corso di ristrutturazione e non era concretamente fruibile perché privo di servizi essenziali, serramenti e pavimenti; per tale ragione non aveva potuto trasferirvi la residenza. Inoltre prospettava una questione di legittimità costituzionale della disciplina IMU nella parte in cui non prevede un’esenzione per il periodo necessario alla ristrutturazione di un immobile acquistato con i benefici "prima casa". Il Comune resisteva chiedendo il rigetto.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che l’esenzione IMU per abitazione principale spetta solo quando il possessore utilizzi effettivamente l’immobile come abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale, requisiti che devono coesistere. In caso di immobile inagibile o inabitabile, la tutela prevista dall’ordinamento è soltanto la riduzione della base imponibile del 50%, se ne ricorrono i presupposti e previa dichiarazione o perizia, non già l’esenzione totale come abitazione principale. Ha inoltre escluso l’illegittimità costituzionale del diverso trattamento rispetto all’agevolazione "prima casa" in materia di imposta di registro, perché i due tributi hanno presupposti e funzioni differenti: l’imposta di registro è un’imposta d’atto, mentre l’IMU è imposta patrimoniale sul possesso continuativo del bene. Il ricorso è stato quindi respinto e la ricorrente condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 13, comma 2, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  L’esenzione IMU riguarda l’abitazione principale solo se il possessore vi ha fissato residenza anagrafica e dimora abituale; non consente di escludere dall’imposta un immobile solo perché in ristrutturazione o inidoneo all’uso, fuori dai casi di riduzione previsti dalla norma.

• art. 13, comma 3, lett. b), d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati è prevista soltanto la riduzione del 50% della base imponibile, subordinata agli adempimenti probatori previsti.

• art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  Concorre a individuare i soggetti passivi dell’IMU, confermando che il beneficio è collegato al possessore dell’immobile.

• art. 8, comma 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  "si intende per effettiva abitazione principale l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente"

  La nozione di abitazione principale richiede contemporaneamente dimora abituale e residenza anagrafica nello stesso immobile.

• art. 24, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  È richiamato quale parametro per individuare gli immobili che non possiedono i requisiti di agibilità; la mancata sussistenza di tali requisiti può rilevare ai fini della riduzione IMU per inagibilità/inabitabilità.

• art. 1, nota II-bis, Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La disciplina dell’agevolazione "prima casa" ha presupposti autonomi e differenti rispetto all’esenzione IMU, essendo un beneficio collegato all’atto di trasferimento e non al possesso continuativo del bene.

• art. 14 disp. prel. c.c.

  È formalmente richiamato nel motivo di ricorso, ma la Corte non ne ricava un rilievo decisivo autonomo nel decidere la controversia.

• art. 3 Cost.

  La questione di legittimità costituzionale prospettata è stata respinta perché il diverso trattamento tra IMU e imposta di registro è giustificato dalla diversità di presupposti e funzione dei tributi.

• art. 53 Cost.

  La Corte esclude la violazione della capacità contributiva, poiché l’IMU colpisce il possesso di un immobile stabilmente abitato e il legislatore può disciplinare in modo diverso agevolazioni riferite a tributi differenti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È richiamato per dare atto dell’obbligo della ricorrente di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L’esenzione IMU per abitazione principale richiede, in via cumulativa e nel periodo d’imposta rilevante, la titolarità di un diritto reale e l’effettivo uso dell’immobile come dimora abituale con residenza anagrafica; la mera intenzione di trasferirvi la residenza o la mera proprietà dell’immobile non bastano.
• Un immobile inagibile, inabitabile o in corso di ristrutturazione non è per ciò solo esente da IMU come abitazione principale: l’ordinamento prevede, ricorrendone i presupposti, la sola riduzione della base imponibile nella misura del 50%.
• La disciplina dell’agevolazione "prima casa" ai fini dell’imposta di registro e quella dell’abitazione principale ai fini IMU rispondono a presupposti e finalità diverse; pertanto il legislatore può prevedere condizioni differenti senza violare di per sé i principi di uguaglianza e capacità contributiva.
• La nozione di abitazione principale in materia IMU è autonoma e coincide con l’unica unità immobiliare nella quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente, dovendo i due requisiti concorrere contestualmente.
• La diversità tra imposta d’atto e imposta patrimoniale giustifica un trattamento fiscale non sovrapponibile tra acquisto agevolato della prima casa e tassazione del possesso dell’immobile.

Come è indicizzato