Cassazione Civile, Ordinanza n. 01433/2024 del 15/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di affitto di azienda stipulato tra le parti. La società concedente agì per ottenere la risoluzione per inadempimento, deducendo il mancato versamento integrale di somme pattuite, il rifiuto del promissario affittuario di presentarsi dal notaio per il definitivo, l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria senza preventiva intesa e l'abbandono dell'attività avviata. Il Tribunale accolse la domanda, ritenendo dovuta anche la somma di Euro 15.800,00. La Corte d'appello confermò la risoluzione, rigettò l'appello principale del promissario affittuario e accolse l'appello incidentale della società, condannando il primo al rilascio dell'azienda e al pagamento di Euro 82.500,00 a titolo di danno per l'utilizzo senza titolo, parametrato al canone mensile pattuito, oltre a ulteriori Euro 3.700,00 mensili fino al rilascio. Con il ricorso per cassazione il promissario affittuario dedusse cinque motivi: 1) violazione dell'art. 1385 c.c. per avere la Corte qualificato come caparra confirmatoria tutte le somme previste in contratto, nonostante la necessità di una prova rigorosa e un'asserita carenza motivazionale; 2) erronea valutazione della gravità dell'inadempimento, assumendo che la caparra fosse solo di Euro 95.000, con conseguente minor importo non versato; 3) erronea applicazione dell'art. 1385 c.c. e dell'art. 1373 c.c., sostenendo che il recesso non fosse esercitabile dopo l'inizio di esecuzione del contratto; 4) violazione degli artt. 1385, 1453 ss., 1362 ss. c.c. e 116 c.p.c., perché la mancata stipula del definitivo sarebbe dipesa dalla pretesa della concedente di un ulteriore canone per l'immobile e perché il contratto sarebbe stato interpretato e il materiale probatorio valutato in modo erroneo; 5) nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto, ove si ritenesse non compreso il godimento gratuito dei muri dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo motivo, per difetto di specifica censura dei criteri ermeneutici e perché la doppia conforme precludeva il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.; assorbito il secondo motivo, dipendente dalla diversa quantificazione della caparra; infondato il terzo motivo, chiarendo che il recesso ex art. 1385 c.c. è recesso legale e non incontra il limite dell'art. 1373 c.c., riferito al solo recesso convenzionale; infondato il quarto motivo, perché la Corte territoriale aveva correttamente valorizzato il testo del contratto, dal quale emergeva la distinzione tra azienda e immobile e quindi l'inesistenza dell'obbligo di includere la locazione dell'immobile nell'affitto di azienda; inammissibile il quinto motivo, perché inconferente rispetto alla ratio decidendi, dal momento che la sentenza impugnata aveva escluso proprio che la locazione dell'immobile fosse compresa nell'oggetto del preliminare. È stata quindi confermata la condanna del ricorrente al rilascio dell'azienda e al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo, con condanna alle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La consegna di somme può valere come caparra confirmatoria se le parti abbiano attribuito al versamento la funzione tipica di garanzia e di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento; il recesso della parte non inadempiente previsto dalla norma è recesso legale.

• art. 1373 c.c.

  Il limite all'esercizio del recesso dopo l'inizio di esecuzione opera per il recesso convenzionale e non per quello legale previsto dall'art. 1385 c.c.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato in connessione alla doglianza sull'inadempimento e sulla risoluzione, senza che la Corte ravvisasse errori nella valutazione compiuta in appello.

• art. 1362 c.c.

  La Corte ha valorizzato il criterio letterale dell'interpretazione contrattuale per distinguere tra azienda e immobile e per escludere che la locazione dell'immobile fosse compresa nel preliminare.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è stata ritenuta non idonea a scalfire l'accertamento di merito fondato sul testo del contratto e sulla valutazione dei fatti non contestati.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure prospettate ai sensi dei nn. 3, 4 e 5 sono state in larga parte dichiarate inammissibili o infondate; il vizio motivazionale è stato comunque precluso dalla doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando la sentenza di appello si fonda sul medesimo iter logico-argomentativo della decisione di primo grado.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La qualificazione di una somma versata in sede di conclusione del contratto come caparra confirmatoria o come deposito cauzionale dipende dalla concreta volontà delle parti e dalla funzione economico-giuridica attribuita al versamento; tale accertamento è di merito e non può essere sostituito in cassazione da una diversa lettura del contratto, se non nei limiti del vizio di motivazione o della specifica violazione dei canoni ermeneutici.
• Quando il giudice di appello conferma la decisione di primo grado sulla base del medesimo iter logico-argomentativo e dei medesimi fatti principali, ricorre la 'doppia conforme', con conseguente preclusione della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c.
• Il recesso previsto dall'art. 1385 c.c. ha natura legale e, pertanto, non è soggetto al limite dell'art. 1373 c.c. sul mancato esercizio dopo l'inizio di esecuzione del contratto, limite che riguarda il solo recesso convenzionale.
• In sede di interpretazione del contratto, la censura di violazione dei canoni ermeneutici non può risolversi nella mera proposta di una lettura alternativa del testo negoziale: occorre indicare in modo specifico quali regole interpretative siano state violate e perché la soluzione adottata dal giudice non sia plausibile.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata, soprattutto se lamenta una nullità o un vizio del contratto presupponendo un contenuto negoziale che la sentenza ha espressamente escluso.

Come è indicizzato