Sentenza n. 563/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario dell'appartamento interno 8 e titolare dell'uso esclusivo della porzione sovrastante di lastrico solare, ha impugnato il permesso di costruire rilasciato ai proprietari dell'appartamento interno 10 per un ampliamento fuori sagoma in copertura, destinato a consentire lo sbarco di un nuovo impianto di risalita interno e l'accesso al terrazzo e alla porzione abitativa. Con il primo motivo ha dedotto la violazione degli artt. 3 e 21-octies l. 241/1990, degli artt. 11 e 20 d.P.R. 380/2001 e dell'art. 1127 c.c., oltre a omessa o insufficiente motivazione e travisamento dei fatti, sostenendo che i controinteressati non fossero proprietari del lastrico solare né titolari del diritto di sopraelevazione e che l'intervento interferisse con il suo diritto di uso esclusivo, anche per la configurazione del lastrico su due livelli, l'inaccessibilità della porzione superiore e la prevista servitù di passaggio. Con il secondo motivo ha contestato l'altezza dell'ampliamento, ritenendola superiore all'altezza media degli edifici circostanti e quindi incompatibile con le norme di conformità del PUC di Genova. Il terzo motivo, relativo alla sovrapposizione dell'intervento con una pergola assentita al ricorrente mediante altro permesso di costruire e alla pretesa contraddittorietà dell'azione amministrativa, è stato rinunciato in corso di causa. Con motivi aggiunti il ricorrente ha agito ex art. 31 c.p.a. contro il silenzio serbato dal Comune su un'istanza di autotutela relativa a una SCIA in variante presentata dai controinteressati, deducendo l'obbligo dell'amministrazione di provvedere, l'omesso esercizio dei poteri di controllo sulla SCIA e la violazione del proprio diritto di uso esclusivo del lastrico solare. La variante prevedeva la mancata realizzazione della pergotenda, tre scale a pioli a muro per l'accesso alla copertura e un parapetto. Il Comune ha riferito di avere successivamente riscontrato l'istanza, negando l'autotutela perché le doglianze riguardavano il permesso di costruire e non la SCIA.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso principale. Quanto al primo motivo, ha ritenuto sussistente la legittimazione dei controinteressati a richiedere il permesso di costruire, poiché l'art. 1127 c.c., richiamato dall'art. 11 d.P.R. 380/2001, riconosce al proprietario dell'ultimo piano la facoltà di sopraelevare, salvo diversa previsione del titolo e salvo i limiti relativi alle condizioni statiche, all'aspetto architettonico e alla diminuzione di aria o luce. L'assemblea condominiale del 2 ottobre 2023 aveva inoltre approvato all'unanimità dei presenti sia l'ampliamento del ricorrente sia le opere di sopraelevazione dei controinteressati. Le contestazioni sulle modalità di accesso al lastrico ricostruito e sull'eventuale lesione del diritto di uso esclusivo sono state qualificate come questioni civilistiche, estranee al giudizio sul titolo edilizio e già oggetto di un giudizio civile; il permesso di costruire fa comunque salvi i diritti dei terzi. Il diritto di uso esclusivo del lastrico non comprime, in sé, il diritto alla sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano. Il secondo motivo è stato respinto perché dalla documentazione progettuale risultava che, esclusa la ringhiera-parapetto, l'ampliamento volumetrico rimaneva entro l'altezza massima dell'edificio esistente, in linea con i volumi tecnici già presenti sulla copertura e con la disciplina del PUC, che vieta agli ampliamenti di superare l'altezza media degli edifici circostanti. I motivi aggiunti avverso il silenzio sono stati dichiarati improcedibili, poiché il Comune aveva riscontrato l'istanza con nota del 17 settembre 2025, negando l'autotutela. Le spese sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

  La disposizione costituisce titolo civilistico idoneo a fondare la legittimazione del proprietario dell'ultimo piano a richiedere il permesso di costruire per una sopraelevazione. L'eventuale lesione del diritto di uso esclusivo del lastrico riguarda le modalità esecutive e i rapporti civilistici, non elimina di per sé la legittimazione edilizia.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire può essere rilasciato al titolare di un diritto idoneo a consentire l'esecuzione dell'intervento; nel caso concreto tale titolo è stato individuato nella facoltà di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c.

• art. 3 l. 241/1990

  Il motivo relativo alla motivazione e al travisamento dei fatti è stato respinto, poiché il titolo edilizio è risultato fondato su una situazione giuridica idonea e su una documentazione progettuale coerente con la disciplina urbanistica.

• art. 21-octies l. 241/1990

  Richiamato dal ricorrente tra i vizi dedotti, senza che il giudice ne abbia svolto una specifica applicazione decisiva.

• art. 20 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in relazione al procedimento di rilascio del permesso di costruire, senza che siano stati accertati specifici vizi procedimentali.

• art. 19 l. 241/1990

  La richiesta di autotutela sulla SCIA in variante è stata riscontrata dal Comune; il sopravvenuto provvedimento ha fatto venir meno l'interesse alla decisione sull'azione avverso il silenzio.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L'istanza di autotutela non imponeva più una pronuncia sul silenzio una volta che il Comune aveva espresso il proprio diniego di autotutela.

• art. 31 c.p.a.

  L'azione contro il silenzio è divenuta improcedibile per sopravvenuto riscontro dell'amministrazione sull'istanza di autotutela.

Massime di principio

• Il proprietario dell'ultimo piano può invocare la facoltà di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c. quale titolo idoneo a fondare la legittimazione a richiedere il permesso di costruire, salvo che dal titolo di acquisto risulti diversamente e salvo il rispetto dei limiti civilistici e urbanistico-edilizi applicabili.
• L'eventuale lesione del diritto di uso esclusivo del lastrico solare derivante dalle modalità esecutive della sopraelevazione costituisce questione civilistica, che non esclude automaticamente la legittimazione edilizia del richiedente e può essere fatta salva dal permesso di costruire.
• Il giudice amministrativo non decide, nell'impugnazione del titolo edilizio, le controversie sui diritti soggettivi relativi all'uso esclusivo del lastrico solare quando tali controversie riguardano i rapporti tra condomini e le concrete modalità di accesso o utilizzazione del bene.
• Ai fini della verifica del limite di altezza previsto dalla disciplina urbanistica, l'ampliamento non viola il divieto di superare l'altezza media degli edifici circostanti quando il volume progettato, al netto degli elementi accessori indicati dal giudice, resta entro l'altezza massima dell'edificio esistente e si pone in continuità con volumi tecnici già presenti sulla copertura.
• L'azione avverso il silenzio sull'istanza di autotutela diviene improcedibile quando, nelle more del giudizio, l'amministrazione riscontra espressamente l'istanza, anche mediante un diniego dell'autotutela.

Come è indicizzato