Cassazione Civile, Ordinanza n. 28908/2023 del 18/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte dei ricorrenti, di una veranda di circa 30 mq sulla terrazza di esclusiva pertinenza del loro appartamento in un complesso residenziale composto da più palazzine. Altri proprietari confinanti hanno lamentato che l’opera avesse impedito la veduta mare, arrecato pregiudizio al decoro architettonico dell’intero complesso e violato il regolamento condominiale contrattuale, il quale vietava varianti agli immobili idonee ad alterare estetica, simmetria, struttura o stabilità degli edifici. In primo grado era stata accolta una domanda di manutenzione del possesso e ordinata la demolizione del manufatto; la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo la veranda lesiva del decoro e contraria al regolamento. Con il ricorso per cassazione i ricorrenti hanno dedotto: (1) violazione degli artt. 1120, 1122 e 1127 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente valutato i fatti e che il pregiudizio al decoro fosse insussistente o comunque già compromesso da interventi pregressi di altri condomini; (2) violazione dell’art. 10 del regolamento condominiale, assumendo che esso sarebbe stato incompatibile con le modifiche già esistenti e che l’intervento non dovesse ritenersi vietato; (3) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nell’abbandono o modificazione di fatto del regolamento, desumibile dall’approvazione di nuove tabelle millesimali e dalla tolleranza di altri interventi modificativi nel tempo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi investissero in realtà valutazioni di merito sull’accertamento del fatto e sulla prova, non sindacabili in sede di legittimità, e che la decisione impugnata fosse conforme a principi consolidati: per tutelare il decoro architettonico non serve un edificio di particolare pregio artistico e la lesione può sussistere anche se il fabbricato abbia già subito altri interventi; inoltre, il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti più rigorosi del codice civile e vietare innovazioni che alterino simmetria ed estetica. Il terzo motivo è stato parimenti ritenuto inammissibile sia per la presenza di "doppia conforme" ex art. 348-ter c.p.c., sia perché il preteso fatto omesso era stato in realtà esaminato dalla Corte d’appello, la quale aveva escluso che le nuove tabelle millesimali equivalessero a modifica del regolamento, ribadendo la necessità di una delibera formale con il consenso richiesto. Conseguentemente, i ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  La norma sulle innovazioni è richiamata per escludere che essa consenta interventi lesivi del decoro architettonico e per ribadire che il giudizio sulla compatibilità dell’opera spetta al merito, salvo limiti di legittimità.

• art. 1122 c.c.

  È evocato dai ricorrenti come parametro della legittimità delle opere sulla proprietà esclusiva; la Corte nega che le censure consentano un nuovo esame del fatto.

• art. 1127 c.c.

  È richiamato dai ricorrenti tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte ne approfondisca autonomamente il contenuto, perché il motivo è ritenuto inammissibile.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per lamentare una pretesa errata valutazione delle prove; la Corte osserva che la doglianza mira in realtà a un riesame del merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione probatoria; la Corte lo considera parte di una censura di merito non ammissibile in cassazione.

• art. 1102 c.c.

  Viene indicato come norma generale sull’uso della cosa comune, applicabile quando non si discuta di spese, ma sempre nei limiti del divieto di arrecare pregiudizio al decoro architettonico.

• art. 348-ter c.p.c.

  La Corte lo richiama per affermare l’inammissibilità del motivo ex art. 360, n. 5, in presenza di "doppia conforme".

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È richiamato quale base del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto o inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  È citato come norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• La verifica della lesione del decoro architettonico condominiale costituisce accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e non è rivalutabile in cassazione se la motivazione è logicamente coerente.
• Ai fini della tutela del decoro architettonico non è necessario che l’edificio abbia particolare pregio artistico; è sufficiente che l’opera alteri in modo visibile e significativo l’armonia complessiva e l’identità architettonica del fabbricato.
• La presenza di precedenti modifiche o di un pregresso degrado estetico non esclude, di per sé, l’illegittimità di una nuova innovazione che incida ulteriormente sul decoro dell’edificio.
• Il regolamento di condominio di natura contrattuale può introdurre limiti più rigorosi rispetto alla disciplina legale, vietando anche interventi sulle porzioni esclusive che compromettano simmetria, estetica o aspetto generale dell’edificio.
• La modifica delle tabelle millesimali non equivale, di per sé, a modifica del regolamento condominiale; per emendarlo o superarlo è necessaria una deliberazione formale adottata con il consenso richiesto dalla natura del regolamento stesso.
• In presenza di "doppia conforme", il motivo di ricorso fondato sull’omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile nei limiti stabiliti dall’art. 348-ter c.p.c.

Come è indicizzato