Cassazione Civile, Ordinanza n. 36993/2022 del 16/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare stipulata tra una venditrice e due acquirenti avente ad oggetto due depositi, una tettoia e una porzione di cortile, con contestuale costituzione di una servitù di passaggio. La venditrice ha sostenuto che il prezzo effettivamente concordato fosse superiore a quello indicato nell'atto scritto e che la somma di euro 10.000 versata dagli acquirenti fosse solo parziale; in subordine ha chiesto la nullità del contratto per difetto di causa, assumendo che il prezzo fosse simbolico e irrisorio, oppure la rescissione per lesione ex art. 1448 c.c. per approfittamento del proprio stato di bisogno. In primo grado e in appello le domande sono state respinte: i giudici hanno ritenuto non ammissibile la prova testimoniale sul preteso patto di integrazione del prezzo, non hanno ravvisato la nullità per mancanza di un prezzo privo di valore, e hanno escluso la rescissione per mancanza di prova dell'approfittamento dello stato di bisogno. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: violazione delle norme sulla prova testimoniale e sull'interrogatorio formale, per avere la Corte territoriale escluso la prova del patto integrativo del prezzo; violazione delle norme sulla nullità del contratto, per non avere riconosciuto la mancanza di causa in presenza di prezzo asseritamente irrisorio; violazione dell'art. 1448 c.c., per avere rigettato la rescissione nonostante il mancato esame delle istanze istruttorie volte a provare stato di bisogno e approfittamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi: ha ritenuto corretta l'inammissibilità della prova testimoniale e dell'interrogatorio formale sul preteso diverso prezzo, osservando che, una volta stipulato il definitivo dopo il preliminare, è il contratto definitivo a regolare i rapporti e che, in ogni caso, non era provata una simulazione o un diverso accordo scritto idoneo a superare il testo del contratto. Ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo sulla nullità, perché diretto a una rivalutazione del merito sulla congruità del prezzo, già apprezzata dai giudici di merito come non irrisorio. Ha invece accolto il terzo motivo, rilevando che la Corte d'appello aveva respinto la domanda di rescissione per lesione per difetto di prova dell'approfittamento dello stato di bisogno senza esaminare le istanze istruttorie ritualmente riproposte in appello e astrattamente decisive; ne è seguita la cassazione della sentenza impugnata limitatamente a tale profilo e il rinvio alla Corte d'appello di Trento in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2721 c.c.

  il giudice può ritenere non ammissibile la prova testimoniale quando resta entro il limite fisiologico di ammissibilità, senza necessità di specifica motivazione se non si deroga al limite di valore.

• art. 2722 c.c.

  vieta di provare per testi la conclusione di accordi anteriori o contemporanei rispetto a un contratto scritto quando la prova mira a smentire quanto documentato; non opera se la prova serve solo a chiarire il contenuto del documento.

• art. 2723 c.c.

  l'ammissione della prova testimoniale di patti aggiunti o contrari posteriori al documento è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, con valutazione insindacabile se congruamente motivata.

• art. 1325 c.c.

  richiamato dalla parte per sostenere la nullità del contratto per difetto di un elemento essenziale, ma la Corte ha escluso che il prezzo pattuito fosse privo di valore.

• art. 1418 c.c.

  invocato per la nullità del contratto, ma ritenuto non applicabile perché il prezzo non era nullo o meramente apparente.

• art. 1470 c.c.

  richiamato come norma sulla compravendita per sostenere l'asserita nullità del trasferimento senza corrispettivo.

• art. 1448 c.c.

  l'azione di rescissione per lesione richiede sproporzione ultra dimidium, stato di bisogno e approfittamento; la mancata valutazione delle prove decisive su tali elementi vizia la sentenza.

• art. 244 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla mancata ammissione delle prove testimoniali.

• art. 245 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla mancata ammissione delle prove testimoniali.

• art. 2697 c.c.

  la sentenza ha ribadito che il rigetto di mezzi istruttori può tradursi in vizio della decisione se il giudice fonda il rigetto sulla mancata prova di fatti che la parte aveva chiesto di provare.

Massime di principio

• Quando le parti stipulano un contratto definitivo dopo un preliminare, il definitivo costituisce la fonte regolatrice dei rapporti e supera il preliminare; un diverso assetto degli obblighi può essere fatto valere solo se provato nei limiti di legge e, nei contratti immobiliari, con prova scritta ove necessaria.
• Non è ammissibile provare per testi un diverso prezzo rispetto a quello risultante da un contratto scritto di compravendita immobiliare quando la prova mira a sovvertire il contenuto dell'atto; l'interrogatorio formale non può essere utilizzato per eludere i limiti di prova della simulazione o del diverso accordo.
• La nullità del contratto per difetto di causa non può essere desunta dalla sola sproporzione economica tra prestazioni se il prezzo pattuito conserva un valore apprezzabile ed è espressione dell'autonomia negoziale delle parti.
• Nella rescissione per lesione occorre verificare congiuntamente la sproporzione ultra dimidium, lo stato di bisogno del contraente danneggiato e l'approfittamento dell'altra parte; ai fini probatori non serve dimostrare una specifica attività di sollecitazione dell'affare, essendo sufficiente che dall'istruttoria emerga che la conoscenza dello stato di bisogno abbia costituito la spinta a contrarre.
• Il mancato esame di istanze istruttorie specifiche, ritualmente riproposte e astrattamente decisive, integra vizio della decisione quando il giudice rigetta la domanda assumendo non provati proprio i fatti che quelle prove erano dirette a dimostrare.

Come è indicizzato