Sentenza n. 4617/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il giudizio riguardava dieci comunicazioni del Comune di Roma dell’8 maggio 2017, con cui il ritiro di concessioni edilizie in sanatoria relative a unità immobiliari ottenute mediante frazionamento era stato subordinato al pagamento di oneri concessori complessivamente pari a euro 1.041.834,5, oltre alle oblazioni. La proprietaria aveva dedotto, in primo grado, la violazione degli artt. 37 della legge n. 47/1985 e 39 della legge n. 724/1994, della Tabella C allegata al d.l. n. 269/2003 e delle delibere comunali sulla quantificazione degli oneri, nonché travisamento dei presupposti, difetto di motivazione e violazione degli artt. 1 e 3 della legge n. 241/1990. Aveva inoltre chiesto l’accertamento della corretta determinazione degli importi e la restituzione delle somme indebitamente versate. Il TAR aveva accolto parzialmente il ricorso, imponendo al Comune di rideterminarsi sugli oneri concessori e sull’oblazione. Roma Capitale ha proposto appello principale sostenendo che il metodo parametrico previsto dalle delibere comunali fosse applicabile prioritariamente o, comunque, come metodo di default in caso di mancata presentazione della documentazione analitica. Ha inoltre dedotto un errore di percezione del TAR, ritenendo che gli avvisi comunali avessero invitato il privato a depositare una perizia analitica entro trenta giorni senza ricevere riscontro. La società proprietaria, succeduta alla ricorrente originaria, ha proposto appello incidentale contestando: la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia anziché manutenzione straordinaria non onerosa; l’applicazione delle delibere comunali sul metodo parametrico a procedure di sanatoria straordinaria connesse a dismissione e cartolarizzazione di immobili pubblici; l’omessa indicazione analitica delle componenti e dei parametri degli importi richiesti.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello principale di Roma Capitale e accolto parzialmente l’appello incidentale della società. Ha ritenuto che le domande di sanatoria non fossero ordinari condoni differiti, ma procedure straordinarie previste dagli artt. 2, comma 59, della legge n. 662/1996 e 3, comma 19, del d.l. n. 351/2001, collegate ai processi di dismissione e cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Per tale ragione, le delibere comunali che introducevano il metodo parametrico per semplificare e accelerare la definizione dei condoni ordinari non erano applicabili tout court a tali procedure speciali. In ogni caso, mancavano anche i presupposti concreti previsti dalle delibere: non risultava una richiesta espressa del privato di applicare il metodo parametrico né una preventiva richiesta comunale di documentazione analitica rimasta inevasa. Il generico invito, inserito negli avvisi finali di rilascio delle concessioni, a presentare una perizia analitica entro trenta giorni non equivaleva alla preventiva richiesta procedimentale richiesta dalle delibere. È stato invece respinto il motivo incidentale relativo alla qualificazione degli interventi. Il frazionamento di ciascuna unità immobiliare in due unità, pur potendo astrattamente integrare manutenzione straordinaria in altri casi, aveva determinato nella fattispecie un aumento del carico urbanistico e una modifica della realtà strutturale e della fruibilità urbanistica dell’immobile; corretta, pertanto, la qualificazione come ristrutturazione edilizia, tipologia 3 della Tabella C allegata alla disciplina del condono, con conseguente debenza degli oneri correlati. Le ulteriori censure incidentali sono state assorbite. Le spese del doppio grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 2, comma 59, l. n. 662/1996

  Prevede, insieme alla disciplina richiamata dal giudice, procedure straordinarie di sanatoria collegate alla dismissione e cartolarizzazione dei beni degli enti pubblici.

• art. 3, comma 19, d.l. n. 351/2001

  Costituisce l’ulteriore base normativa delle procedure straordinarie di sanatoria connesse alla dismissione e cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, mediante rinvio alla disciplina del condono.

• art. 37, commi 1 e 2, l. n. 47/1985

  È richiamato quale disciplina rilevante per la determinazione degli oneri concessori e delle oblazioni nelle procedure di sanatoria edilizia.

• art. 39, comma 9, l. n. 724/1994

  È richiamato quale parametro normativo per la determinazione degli importi dovuti nell’ambito delle procedure di condono.

• Tabella C allegata al d.l. n. 269/2003

  La tipologia 3 è stata ritenuta applicabile agli interventi di frazionamento qualificati come ristrutturazione edilizia, in ragione dell’aumento del carico urbanistico.

• artt. 1 e 3 l. n. 241/1990

  Sono stati invocati in relazione ai principi generali dell’azione amministrativa e all’obbligo di motivazione; la sentenza non sviluppa una specifica statuizione autonoma su tali disposizioni.

Massime di principio

• Le procedure di sanatoria edilizia previste nell’ambito della dismissione e cartolarizzazione di immobili pubblici costituiscono procedimenti straordinari, non assimilabili tout court ai condoni ordinari; pertanto, le modalità di quantificazione parametrica degli oneri introdotte per la semplificazione dei condoni ordinari non sono automaticamente applicabili a tali procedure speciali.
• Quando una disciplina comunale ammette il metodo parametrico degli oneri in alternativa al metodo analitico solo a seguito di una richiesta espressa del privato oppure dell’omessa produzione, entro un termine assegnato, della documentazione analitica previamente richiesta dall’amministrazione, non è sufficiente un generico invito inserito nell’avviso finale di rilascio della sanatoria.
• Il frazionamento di un’unità immobiliare in due o più unità può determinare un aumento del carico urbanistico anche senza incremento di superficie o volume; ciò giustifica la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia onerosa quando risultino modificati la realtà strutturale, la fruibilità urbanistica e l’impatto sulle opere collettive, anche per immobili destinati a uffici.

Come è indicizzato