Cassazione Civile, Ordinanza n. 32574/2024 del 14/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’intimazione di sfratto per morosità relativa a un immobile locato ad uso abitativo. La locatrice deduceva il mancato pagamento di alcuni canoni e oneri condominiali; la conduttrice si opponeva sostenendo che il rapporto fosse iniziato con una locazione verbale non registrata nel 2011, poi seguita da un contratto scritto del 9 gennaio 2012 sottoscritto, secondo la sua prospettazione, sotto pressione e con aumento illegittimo del canone. In primo grado il Tribunale convalidava il rilascio, mutava il rito e poi dichiarava risolto il contratto scritto per inadempimento della conduttrice, condannandola ai canoni e agli oneri insoluti. In appello la conduttrice riproponeva la tesi della nullità del primo rapporto, della necessaria riconduzione del canone agli accordi territoriali e dell’applicabilità del meccanismo sanzionatorio previsto dalla normativa sulle locazioni abitative non registrate, oltre a contestare la mancata ammissione di prove orali. Nel ricorso per cassazione formulava due motivi: 1) violazione degli artt. 13 e 2 della L. n. 431/1998 e delle norme correlate, per non avere la Corte d’appello riconosciuto che anche il secondo contratto dovesse essere ricondotto al canone legale/territoriale e che, di conseguenza, non vi fosse morosità ma un credito della conduttrice per somme indebitamente versate; 2) violazione delle norme processuali sul rito del lavoro e sulle prove, per non avere la Corte d’appello ammesso i mezzi istruttori già richiesti in primo grado, ritenuti non reiterati in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le doglianze sulla disciplina sostanziale delle locazioni: il primo rapporto verbale e non registrato era ormai superato dalla stipulazione di un nuovo contratto scritto, validamente registrato, che aveva sostituito il precedente; la tardiva registrazione del primo rapporto non poteva riattivarlo né consentire la reviviscenza della disciplina sanzionatoria invocata dalla conduttrice. Ha inoltre reputato non decisiva, ai fini del giudizio, la censura processuale sulla mancata ammissione delle prove, poiché i capitoli dedotti non erano idonei a dimostrare l’unicità/continuità del contratto o comunque a mutare l’esito della causa. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 13, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  La disciplina sulla nullità delle pattuizioni locatizie e sulle azioni del conduttore per la riconduzione del contratto o la ripetizione delle somme indebitamente versate opera nei limiti temporali e oggettivi indicati dalla norma; la Corte afferma continuità con la lettura secondo cui l’attuale comma 7 estende la disciplina alle ipotesi insorte sin dall’entrata in vigore della legge del 1998, ma non consente di rivivere un rapporto ormai sostituito da un nuovo contratto validamente scritto e registrato.

• art. 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  Richiama il canone determinato dagli accordi territoriali nelle locazioni a canone concordato; la Corte esclude che, nel caso concreto, il rapporto successivo potesse essere ricondotto a tale previsione per effetto della tardiva registrazione del primo rapporto o per presunto abuso nella stipulazione del secondo.

• art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  Il meccanismo del canone pari al triplo della rendita catastale è richiamato come disciplina poi trasposta e superata; nel caso concreto la sua applicazione è esclusa perché la registrazione del primo rapporto è intervenuta quando la locazione verbale era già cessata per effetto del nuovo contratto scritto e registrato.

• art. 665 c.p.c.

  Norma richiamata nel procedimento di sfratto per la fase di rilascio dell’immobile a seguito dell’opposizione alla convalida.

• art. 426 c.p.c.

  Norma richiamata per il mutamento del rito e l’assegnazione dei termini per l’integrazione degli atti.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alla riproposizione delle istanze istruttorie in appello.

• art. 420, comma 5, c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo come norma processuale relativa al rito del lavoro e alla gestione delle richieste istruttorie.

• art. 437, comma 2, c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo per la disciplina delle prove nel giudizio di appello del rito del lavoro.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Usato come base dei motivi di ricorso per denunciare violazioni di legge sostanziali e processuali; la Corte ribadisce che la violazione processuale deve essere decisiva per giustificare la cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per l’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando le parti stipulano un nuovo contratto di locazione scritto e validamente registrato, il precedente rapporto verbale e non registrato resta superato e non può essere riattivato mediante la successiva tardiva registrazione del primo contratto.
• La tardiva registrazione di un contratto di locazione non può operare in modo da sanare retroattivamente un rapporto ormai cessato per effetto di un nuovo regolamento contrattuale tra le parti.
• Le azioni del conduttore previste dalla disciplina delle locazioni abitative non registrate presuppongono che il rapporto cui si riferiscono sia ancora giuridicamente rilevante; non sono esperibili per rimettere in discussione un rapporto definitivamente sostituito da un contratto successivo valido.
• La dedotta violazione delle regole processuali sull’ammissione delle prove è idonea a fondare la cassazione solo se la prova non ammessa è decisiva, cioè potenzialmente idonea a incidere sull’esito della controversia.
• Nel rito del lavoro, la questione della riproposizione delle istanze istruttorie in appello va letta alla luce della concreta decisività delle prove richieste; in mancanza, la censura non giustifica l’annullamento della sentenza.

Come è indicizzato