Cassazione Civile, Sentenza n. 9902/2024 del 11/04/2024

Esito

La controversia

La ricorrente aveva acquistato alcuni immobili e, solo al momento del precetto esecutivo, ha scoperto l'esistenza di un'ipoteca non dichiarata dalla venditrice né rilevata dal notaio rogante. Campania Immobiliare ha convenuto in giudizio il notaio (e originariamente anche la venditrice Euroservisud s.r.l.) chiedendo il risarcimento del danno per l'omissione delle visure ipotecarie. In primo grado il notaio fu ritenuto responsabile ma la domanda di risarcimento fu rigettata per difetto di attualità del danno; in appello il gravame fu respinto con la motivazione che la transazione per €400.000,00 con il creditore ipotecario aveva evitato la perdita degli immobili, rendendo il danno da probabile a impossibile. In cassazione la ricorrente ha dedotto violazione di norme di diritto e nullità della sentenza, sostenendo che il pagamento per liberare l'immobile costituisce il danno emergente commisurato all'effettivo nocumento subito.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che la transazione con il creditore non abbia eliminato il danno ma lo abbia reso certo e quantificabile nell'importo pagato per cancellare l'ipoteca e estinguere la procedura esecutiva. Ha dichiarato ammissibili le domande 'complanari' volte ad aggiornare l'ammontare del risarcimento e ha affermato che il pagamento del prezzo prima del rogito non esclude la responsabilità del notaio: il danno è l'effettivo nocumento subito dall'acquirente costretto a pagare per liberare l'immobile. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata e rinviata alla Corte d'Appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame secondo i principi enunciati.

Norme richiamate

• art. 602 c.p.c.

  Riferimento alla notificazione del precetto alla nuova proprietaria che ha fatto emergere l'iscrizione ipotecaria non dichiarata; norma contestuale al fatto storico ma non oggetto di interpretazione decisiva.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel quadro della diligenza professionale dovuta dal notaio; la Corte valorizza la violazione degli obblighi di diligenza e controllo.

• art. 1218 c.c.

  Riferimento alla responsabilità per inadempimento del professionista; applicata per affermare l'obbligo di risarcimento in caso di omissione colposa.

• art. 1223 c.c.

  Norma sul risarcimento del danno: la Corte interpreta che il danno concreto può consistere nelle somme pagate per purgare l'immobile dalle formalità pregiudizievoli.

• art. 1225 c.c.

  Richiamato nel contesto della determinazione del danno e della sua certezza; la Corte censura la motivazione che aveva ritenuto il danno divenuto impossibile.

• art. 1227 c.c.

  Intervento nella definizione dei criteri di quantificazione del risarcimento, in connessione con il danno emergente e lucro cessante.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato nella cornice degli articoli sul contratto di compravendita e le relative responsabilità; utilizzato per inquadrare la vicenda contrattuale sottostante.

• art. 1476 c.c.

  Citato in relazione agli obblighi connessi alla compravendita, contestualizzando la tutela dell'acquirente.

• art. 1483 c.c.

  Richiamato per la disciplina delle conseguenze della vendita e delle garanzie del venditore; inserito nel quadro normativo dei doveri informativi.

• art. 1486 c.c.

  Parte del complesso normativo della vendita menzionato nei motivi, richiamato ma non oggetto di interpretazione autonoma specifica.

• art. 1498 c.c.

  Richiama la responsabilità per vizi e profili di perdita del bene; la Corte lo include nel novero delle norme utili per valutare il nocumento.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato per il principio generale della responsabilità extracontrattuale (atto illecito) quale quadro alternativo o complementare alla responsabilità professionale.

• art. 2236 c.c.

  Norma sui professionisti e responsabilità per attività di speciale difficoltà: richiamata per valutare la colpa del notaio, ma la Corte ne conferma l'applicabilità ordinaria.

• art. 2858 c.c.

  Richiamato tra le norme sul contratto e i rimedi; presente tra le censure ma non decisivo rispetto al principio espresso.

• art. 2490 c.c.

  Richiamato nel contesto della cancellazione della società dal registro delle imprese e del trasferimento dei debiti ai soci; la Corte ha disposto l'integrazione del contraddittorio con i soci della società estinta.

• art. 99 c.p.c.

  Citato nei motivi di nullità in relazione alla forma e alla regolarità del procedimento; la Corte ha affrontato il tema dell'ammissibilità delle domande 'complanari'.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in rapporto alla valutazione delle prove e delle allegazioni; posto nel quadro delle censure procedurali.

• art. 153 c.p.c.

  Norma sulla istruzione e acquisizione dei mezzi di prova: citata tra gli strumenti processuali invocati dalla parte.

• art. 183 c.p.c.

  Citato a proposito dell'istruzione probatoria nella fase di merito e delle precisazioni delle conclusioni.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nella denuncia di nullità del giudizio d'appello; inserito fra le norme processuali cui il ricorrente fa riferimento.

Massime di principio

• L'omissione del notaio di compiere visure ipotecarie dovute integra responsabilità risarcitoria: il danno può consistere nelle somme effettivamente spese dall'acquirente per liberare l'immobile dalle iscrizioni pregiudizievoli (spese di purgazione) e non solo nella perdita dell'immobile.
• La transazione che estingue la procedura esecutiva e cancella l'ipoteca non annulla il diritto al risarcimento: essa concreta e quantifica il danno (da rischio/perdita potenziale a danno certo pari all'esborso effettuato).
• Le domande 'complanari' che aggiornano o rideterminano l'ammontare del risarcimento in base a elementi sopravvenuti sono ammissibili se connesse alla stessa vicenda sostanziale e non mutano il thema decidendum.
• Il pagamento del prezzo prima del rogito non esclude automaticamente la responsabilità del notaio: il profilo rilevante è il nocumento effettivo subito dall'acquirente in conseguenza dell'omissione del professionista.
• Se la controparte originaria (es. venditrice) è stata cancellata dal registro delle imprese o estinta, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti dei soci o degli eredi, in quanto i debiti possono trasferirsi a terzi; la mancata integrazione può impedire l'impugnazione valida.
• Nelle controversie contro professionisti, la quantificazione del danno deve seguire i criteri del danno emergente e del nocumento effettivo, valorizzando le spese sostenute per preservare il diritto (es. pagamento per cancellare ipoteca) più che mere deduzioni teoriche di perdita.