Cassazione Civile, Sentenza n. 06624/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

Tommaso Chirico, proprietario di un alloggio con una terrazza-giardino pertinenziale, chiese all'amministratore il consenso per modificare una finestra sul muro perimetrale e realizzare una passerella per raggiungere l'ascensore installato nel condominio; l'assemblea negò l'autorizzazione. Chirico impugnò la delibera chiedendo anche l'accertamento del diritto di proprietà della terrazza-giardino e il riconoscimento della legittimità degli interventi, sostenendo altresì che l'opera sarebbe stata a sue sole spese. Il Tribunale annullò la delibera per difetto di motivazione ma non decise sulle ulteriori domande. La Corte d'appello rigettò l'appello ritenendo inammissibile la domanda di accertamento della proprietà (perché considerata nuova domanda non introdotta correttamente) e dichiarando che l'eventuale annullamento della delibera assorbiva le altre domande. In Cassazione Chirico deduceva, tra l'altro, l'obbligo della Corte d'appello di pronunciare sulla domanda di accertamento della proprietà e l'erronea declaratoria di assorbimento delle domande autonome fondate sull'art. 1102 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso (violazione artt. 34, 99, 112 c.p.c. e art. 1102/1120 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c.), dichiarando che la Corte d'appello ha errato nel ritenere inammissibile la domanda di accertamento della proprietà e nell'assorbire impropriamente le domande autonome fondate sul diritto di uso/innovazione a proprie spese. La sentenza impugnata è stata cassata nei punti accolti e rinviata alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione perché esamini le domande conformemente ai principi richiamati; i restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. Alla Corte di merito rinviata è demandata anche la liquidazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Il singolo condomino puo' servirsi della cosa comune e apportare modificazioni a proprie spese, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso; tale principio si estende anche alle innovazioni non ripartite tra i condomini.

• art. 1120 c.c.

  Disciplina l'approvazione delle innovazioni con le maggioranze previste quando le innovazioni comportano oneri per tutti i condomini; se la spesa e' interamente a carico di un condomino, la disciplina applicabile e' quella generale dell'art. 1102.

• art. 34 c.p.c.

  Consente che una domanda di accertamento del diritto (con efficacia di giudicato) sia proposta quando la questione di proprietà e' controversa; la Corte richiama che, anche a fronte della contestazione in comparsa di risposta, l'attore puo' proporre tale domanda con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.

• art. 183 c.p.c.

  Regola le eccezioni e le fasi introduttive del processo; la Corte ha precisato che le deduzioni difensive in comparsa di risposta non impediscono in ogni caso l'introduzione della domanda di accertamento con la prima memoria, ove previsto dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite.

• art. 360 c.p.c.

  Norma di disciplina dei motivi di cassazione invocati per denunciare violazioni di norme o errori di motivazione; i motivi accolti hanno portato alla cassazione parziale e al rinvio.

• art. 1137 c.c.

  Riferimento alla disciplina del giudizio avverso delibere assembleari; la Corte ricorda che la questione della appartenenza di porzioni all'ambito condominiale puo' essere oggetto di accertamento incidentale ma, se si vuole efficacia di giudicato, e' necessaria domanda ai sensi dell'art. 34 c.p.c.

• art. 1117 c.c.

  Richiamata in relazione all'ambito della condominialita' e alla rilevanza dell'appartenenza di parti dell'edificio ai fini del rapporto di condominio.

• art. 2909 c.c.

  Norma richiamata nel ricorso ma la sentenza non propone una interpretazione chiara o specifica della medesima nel corpo della motivazione.

• Cass. S.U. n. 11455/2025

  In caso di esercizio dell'azione negatoria della servitu', ... l'attore, anche a fronte della contestazione del diritto di proprieta' operata dal convenuto con la comparsa di risposta, puo' proporre domanda di accertamento del suddetto diritto con efficacia di giudicato, ai sensi dell'art. 34 c.p.c., non solo nell'udienza di cui all'art. 183 c.p.c. ma anche con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.

  Le Sezioni Unite hanno stabilito che la contestazione in comparsa di risposta non impedisce all'attore di introdurre con la prima memoria una domanda di accertamento del diritto avente efficacia di giudicato.

• Cass. n. 35794/2021

  Ha precisato che l'accertamento sull'appartenenza di parti di fabbricato al condominio puo' avere carattere incidentale e privo di efficacia di giudicato se non e' stata espressamente richiesta la declaratoria ai sensi dell'art. 34 c.p.c.

• Cass. n. 21462/2018

  Richiamata per il principio che l'art. 1102 c.c. consente anche le innovazioni a proprie spese, sempre che non alterino la destinazione della cosa comune o impediscano l'uso agli altri condomini.

• Cass. n. 3508/1999

  Ha affermato che il condomino che sostiene di aver posto a sue spese un'opera comune puo' far valere il proprio diritto con azione di accertamento in contraddittorio con gli altri condomini, indipendentemente dall'impugnazione della delibera assembleare.

• Cass. n. 12193/2020

  Distinzione tra assorbimento proprio (quando la pronuncia sulla domanda assorbente soddisfa pienamente l'interesse) e assorbimento improprio (quando la decisione assorbente esclude la possibilita' o necessita' di decidere sulle altre questioni), con richiamo al fatto che un assorbimento erroneo si traduce in omessa pronunzia.

Massime di principio

• Se un condomino intende eseguire innovazioni sulle parti comuni a proprie spese, va prima verificato se l'intervento altera la destinazione o impedisce l'uso agli altri: se non lo fa, l'art. 1102 c.c. consente l'intervento anche senza approvazione assembleare che comporti spese comuni.
• L'art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni che comportano oneri per tutti i condomini e richiede le relative maggioranze; quando le spese sono integralmente a carico di un singolo, prevale la disciplina di cui all'art. 1102.
• La domanda di accertamento della proprieta' o del diritto reale puo' essere proposta con efficacia di giudicato anche se la controparte ha contestato il diritto in comparsa di risposta; le Sezioni Unite consentono di introdurla anche con la prima memoria ex art. 183 c.p.c.
• Il giudice d'appello non puo' dichiarare l'assorbimento di domande autonome fondate su una causa di petizione o su un diritto soggettivo distinto, se la pronuncia sulla delibera non risolve definitivamente quelle domande: un assorbimento improprio comporta omessa pronuncia e obbliga alla cassazione e al rinvio.
• La mancata partecipazione al processo di altri condomini come potenziali litisconsorti necessari deve essere eccepita e provata secondo i criteri di legge; la relativa eccezione non puo' essere sollevata con efficacia per la prima volta tramite memoria se non emergono ex se dagli atti del processo i presupposti factuali.
• In situazioni analoghe, e' opportuno che il condomino che agisce per ottenere l'uso o l'installazione di opere a proprie spese formuli espressamente la domanda di accertamento del titolo di proprieta' o del diritto reale (art. 34 c.p.c.) fin dall'origine o con la prima memoria, per ottenere efficacia di giudicato.