Cassazione Civile, Sentenza n. 2585/2024 del 29/01/2024

Esito

La controversia

Controversia sul calcolo della sanzione per tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale di immobile urbano (locazione stipulata 1/1/2015, canone annuo €110.000, registrata tardivamente il 23/2/2015). L'Agenzia ha censurato la decisione della Commissione tributaria regionale che aveva ritenuto che, in caso di opzione per il versamento frazionato (annuale), la base imponibile per l'imposta di registro e per la sanzione amministrativa dovesse essere l'ammontare del canone annuale. L'Agenzia sosteneva che l'art. 17 DPR 131/1986 riguarda solo l'imposta e non la sanzione, e che la decisione avrebbe creato una disparità sanzionatoria fra chi paga annualmente e chi opta per il pagamento in unica soluzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'orientamento consolidato secondo cui, per le locazioni pluriennali di immobili urbani per le quali il contribuente si avvale della facoltà di assolvere l'imposta annualmente, il tributo mantiene carattere annuale e, conseguentemente, la sanzione per la tardiva registrazione deve essere rapportata all'imposta dovuta per la prima annualità. La Corte ha richiamato precedenti propri e la pronuncia della Corte costituzionale che hanno valorizzato la natura annuale del tributo e l'opzione per il pagamento in unica soluzione come mera facoltà con effetti di anticipazione del gettito. Spese compensate.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 17

  Commi 1 e 3: disciplina dell'assolvimento dell'imposta per i contratti di locazione; comma 3 prevede, per le locazioni pluriennali di immobili urbani, la facoltà di assolvere l'imposta sull'intera durata o annualmente.

  L'art. 17, comma 3, stabilisce una deroga al principio generale della base imponibile calcolata sull'intera durata (art. 43), riconoscendo il carattere annuale del tributo per le locazioni pluriennali urbane e prevedendo l'opzione per il pagamento in unica soluzione a fini anticipativi.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 43, comma 1, lett. h

  La base imponibile è costituita dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto (salvo deroghe).

  Norma di principio che viene derogata, con riferimento alle locazioni pluriennali di immobili urbani, dall'art. 17, comma 3; per tali contratti la base va considerata annuale se il contribuente sceglie il versamento annuale.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 69

  Sanzione per omissione della richiesta di registrazione: dal 120% al 240% dell'imposta dovuta (testo applicabile ratione temporis).

  La misura percentuale della sanzione va calcolata sulla base imponibile correttamente determinata: per le locazioni pluriennali con pagamento annuale, la sanzione si calcola sull'imposta relativa alla prima annualità.

• Corte Costituzionale, ordinanza 28 dicembre 2006, n. 461

  Ha confermato che l'opzione per il pagamento in unica soluzione non modifica il carattere annuale del tributo e che l'opzione è strumentale all'anticipazione del gettito, con meccanismo incentivante.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - art. 13, comma 1-quater

  Previsione sul contributo unificato; la Corte richiama che le amministrazioni dello Stato sono esentate dal versamento aggiuntivo mediante prenotazione a debito.

Massime di principio

• Per le locazioni pluriennali di immobili urbani il tributo conserva natura annuale: se il contribuente opta per il versamento annuale, la base imponibile (e dunque la sanzione in caso di tardiva registrazione) va calcolata sull'ammontare del canone relativo alla singola annualità.
• L'opzione per il pagamento in unica soluzione è un'alternativa che consente l'anticipazione del gettito e comporta effetti particolari (es. diritto al rimborso in caso di risoluzione anticipata), ma non trasforma la natura annuale del tributo ai fini della determinazione della sanzione.
• Nel calcolo delle sanzioni per tardiva registrazione va prima determinata correttamente la base imponibile conformemente alla disciplina speciale (art. 17) e solo successivamente applicata la relativa percentuale sanzionatoria (art. 69).
• Per il contribuente la scelta tra versamento annuale o in unica soluzione ha implicazioni sostanziali: pagare annualmente significa che eventuali sanzioni saranno proporzionate alla singola annualità; pagare in unica soluzione comporta invece che, se sussiste tardività su tutto il periodo, la sanzione potrebbe essere parametrata sull'intero corrispettivo versato anticipatamente.
• Raccomandazione pratica: assicurare la registrazione tempestiva secondo la modalità scelta (annuale o unica) e, in caso di opzione per il pagamento in unica soluzione, conservare evidenze ai fini del possibile esercizio del diritto al rimborso in caso di risoluzione anticipata.