Sentenza del 14/11/2018 n. 29295 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986, il valore dichiarato nell'atto di compravendita del 27 giugno 2005, elevandolo da 541.200,00 euro a 1.972.400,00 euro. Il contribuente ha contestato la validità della motivazione dell'avviso, l'utilizzo di immobili asseritamente non comparabili, la valutazione dei fabbricati rispetto alla perizia di parte e la mancata applicazione del criterio automatico catastale per quattro fabbricati dotati di rendita. La CTR aveva già ridotto la rettifica limitatamente al terreno, ritenendolo soggetto a vincoli urbanistici e paesaggistici tali da escluderne l'edificabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del contribuente. Ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso, poiché indicava i criteri di stima, gli atti comparativi e i relativi estremi, consentendo al contribuente di reperirli e contestarli. Ha escluso che le doglianze sulla valutazione delle prove e sulla perizia di parte potessero essere riesaminate in sede di legittimità, non essendo il giudizio di cassazione un ulteriore grado di merito. Ha inoltre escluso l'applicazione del criterio automatico catastale perché il contribuente aveva dichiarato un valore complessivo per sei immobili, due dei quali privi di rendita catastale. Il contribuente è stato condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in 4.800,00 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'Amministrazione finanziaria può rettificare il valore dichiarato negli atti immobiliari sulla base di criteri estimativi e comparativi. Il limite del criterio automatico catastale opera soltanto quando il bene dispone di rendita catastale e il contribuente ha indicato separatamente il valore attribuito al bene, permettendo il confronto con il valore catastale.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis

  La motivazione dell'avviso deve consentire al contribuente di comprendere il criterio utilizzato e di esercitare il diritto di difesa. Non è necessariamente indispensabile allegare integralmente gli atti comparativi, purché l'avviso ne indichi gli elementi identificativi o ne riproduca il contenuto essenziale.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7, comma 1

  Gli atti dell'Amministrazione finanziaria devono essere motivati in modo tale da rendere conoscibili al contribuente i presupposti e le ragioni della pretesa. L'obbligo è rispettato quando sono indicati i criteri di valutazione e gli elementi necessari per contestare l'accertamento.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Il ricorso per cassazione può riguardare la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, nei limiti previsti, l'omesso esame di fatti decisivi. Non consente però una nuova valutazione del merito, delle prove o dell'attendibilità delle stime.

Massime di principio

• In materia di rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'avviso può essere motivato indicando i criteri estimativi e gli atti comparativi utilizzati, senza dover necessariamente allegare integralmente ogni documento, purché il contribuente possa identificarlo e reperirlo.
• La contestazione della non comparabilità degli immobili, della congruità della stima o della maggiore attendibilità di una perizia di parte riguarda normalmente il merito della valutazione e non può essere riesaminata in cassazione, salvo omissioni decisive o contraddizioni logiche evidenti.
• Una perizia di parte ha natura di allegazione difensiva tecnica e non costituisce, da sola, una prova vincolante per il giudice; il giudice può preferire la stima dell'Ufficio se la ritiene adeguatamente motivata e supportata da sopralluoghi e dati comparativi.
• Il criterio automatico basato sulla rendita catastale richiede che il bene abbia una rendita e che il valore sia stato indicato in modo idoneo al confronto catastale. La dichiarazione di un valore globale per più immobili, alcuni privi di rendita, può impedire l'applicazione di tale criterio.
• Quando un complesso immobiliare comprende terreni soggetti a vincoli urbanistici o paesaggistici che escludono l'edificabilità, la loro valutazione può dover riflettere la natura agricola o comunque non edificabile, anche se la rettifica resta valida per gli altri fabbricati.