Cassazione Civile, Ordinanza n. 00449/2026 del 08/01/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata dell'immobile. La parte acquirente, dopo aver ricevuto il bene e pagato integralmente il prezzo, aveva lamentato una pretesa differenza di superficie tra quanto promesso e quanto effettivamente nella disponibilità del venditore, sostenendo di aver dovuto acquistare la porzione mancante da un terzo. In un primo giudizio aveva agito contro il soggetto che aveva stipulato come procuratore, poi qualificato come falsus procurator, ottenendo una pronuncia sul difetto di legittimazione passiva di costui e la declaratoria di inammissibilità della domanda risarcitoria nuova. Successivamente la parte che si assumeva dominus del rapporto aveva convenuto l’acquirente chiedendo la risoluzione del preliminare per grave inadempimento di quest’ultimo, con restituzione del bene e risarcimento del danno per il mancato godimento. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo insussistente il giudicato invocato dall’acquirente, escludendo che si fosse trasformata la detenzione in possesso, e riconoscendo il diritto al rimborso delle spese di ripristino e all’indennità per l’occupazione. Nel ricorso per cassazione l’acquirente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., sostenendo che la precedente pronuncia sul difetto di legittimazione del falsus procurator e la struttura del giudicato impedissero al dominus di agire per la risoluzione; 2) violazione dell’art. 1141 c.c. e omesso esame, per avere ritenuto possibile un possesso utile nonostante la dedotta trasformazione della detenzione e i lavori eseguiti sul bene; 3) violazione delle norme urbanistico-edilizie e dell’art. 1453 c.c., ma la censura è stata ritenuta nuova perché non risultava trattata nei gradi di merito; 4) violazione dell’art. 1803, comma 2, c.c., sostenendo che, essendo il godimento del bene assimilabile a comodato gratuito, non sarebbero dovuti né l’indennità di occupazione né le spese di ripristino.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura sul giudicato, osservando che nel precedente giudizio non era stata decisa la validità del preliminare né era stata preclusa l’azione del dominus che aveva poi ratificato l’operato del falsus procurator; ha dichiarato inammissibile la doglianza relativa all’omesso esame per la c.d. doppia conforme e, comunque, infondato il tema dell’interversione del possesso, ribadendo che la detenzione anticipata non si trasforma in possesso senza atti esterni inequivoci rivolti contro il possessore; ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché fondato su questioni nuove non trattate nella sentenza impugnata; ha infine respinto il quarto motivo, confermando che nel preliminare con consegna anticipata la disponibilità del bene deriva da un collegamento negoziale assimilabile a un comodato funzionale e che, in caso di risoluzione, opera la retroattività con obbligo restitutorio e diritto del promittente alla corresponsione dei frutti/compenso per l’uso e al rimborso delle spese necessarie al ripristino. È stata inoltre disposta la condanna alle spese e l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato solo come base della domanda originaria di esecuzione in forma specifica proposta nel primo giudizio; nel presente giudizio non viene affermata alcuna preclusione derivante da tale domanda.

• art. 1398 c.c.

  Citato in relazione alla domanda risarcitoria proposta contro il falsus procurator nel giudizio precedente, dichiarata inammissibile perché nuova.

• art. 2909 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere il giudicato esterno; la Corte esclude la violazione perché il precedente giudizio non aveva statuito sulla validità del contratto preliminare né sul diritto del dominus ad agire per la risoluzione.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 2909 c.c. per sostenere l’intangibilità del giudicato, ma ritenuto non violato.

• art. 1141 c.c.

  La Corte ribadisce che la detenzione non si converte in possesso per mera volontà interna; occorrono atti esterni inequivoci, specificamente rivolti contro il possessore. I lavori di riparazione o modifica, da soli, non bastano se non è provata una concreta opposizione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale usata come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  La censura è dichiarata inammissibile per la presenza di doppia conforme, non avendo il ricorrente assolto l’onere di indicare le diverse rationes di primo e secondo grado.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Applicato ratione temporis per precludere il vizio di omesso esame in presenza di doppia conforme, salvo specifica allegazione delle diverse ragioni delle decisioni di merito.

• art. 40 L. 47/1985

  Invocato dal ricorrente nel terzo motivo, ma la censura è dichiarata nuova e quindi inammissibile.

• art. 46 D.P.R. 380/2001

  Invocato dal ricorrente nel terzo motivo, ma la censura è dichiarata nuova e quindi inammissibile.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel terzo motivo e, nel ragionamento della Corte, collegato alla risoluzione per inadempimento del preliminare.

• art. 1803, comma 2, c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la gratuità del godimento, ma la Corte esclude che ciò impedisca il rimborso dei frutti/indennità e delle spese di ripristino in caso di risoluzione del preliminare con consegna anticipata.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del contratto preliminare con consegna anticipata produce effetti restitutori retroattivi, con obbligo di restituire le prestazioni ricevute.

• art. 2033 c.c.

  La Corte richiama i principi della ripetizione dell’indebito per giustificare le restituzioni dovute dopo la risoluzione del preliminare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Viene applicato per attestare l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per il calcolo dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• art. 106 c.p.c.

  Richiamato nel racconto del giudizio di merito per la chiamata in causa del terzo.

Massime di principio

• Il giudicato formatosi su una pronuncia che si limiti a dichiarare il difetto di legittimazione passiva del falsus procurator e l’inammissibilità di una domanda nuova non preclude, di per sé, al dominus del rapporto di agire successivamente per la risoluzione del contratto, se nel primo giudizio non è stata decisa la validità del negozio o la spettanza sostanziale del diritto azionato.
• La detenzione anticipata dell’immobile nell’ambito di un preliminare di vendita non si trasforma in possesso per effetto della sola volontà del detentore o del compimento di lavori sull’immobile; l’interversione richiede atti esterni, univoci e oppositivi, riconoscibili come rivolti contro il soggetto per conto del quale la cosa era detenuta.
• Nel ricorso per cassazione, le questioni non trattate nella sentenza impugnata sono inammissibili se il ricorrente non dimostra specificamente di averle già dedotte nei gradi di merito, indicando l’atto processuale in cui ciò è avvenuto.
• In presenza di doppia conforme, la censura ex art. 360, n. 5 c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• Nel preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, la disponibilità del promissario acquirente va qualificata come detenzione qualificata derivante da un collegamento funzionale con il comodato precario; se il contratto è risolto per inadempimento, operano gli effetti restitutori retroattivi con obbligo di restituire il bene e di corrispondere quanto dovuto per l’anticipato godimento e per il ripristino dei luoghi.
• Le spese necessarie per il ripristino dell’immobile possono essere poste a carico del soggetto che abbia eseguito modifiche non autorizzate, anche se la consegna anticipata del bene era avvenuta nell’ambito di un preliminare di vendita.
• La gratuità del godimento non esclude, in caso di risoluzione del rapporto, la debenza di somme correlate all’uso del bene e alle conseguenze patrimoniali della detenzione protratta senza titolo.

Come è indicizzato