Sentenza del 10/03/2023 n. 1315 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Controversia relativa alla qualificazione fiscale di un accordo tra locatore e conduttore con il quale il locatore è stato esentato dal pagamento dei canoni per alcuni mesi (luglio-novembre 2014) in cambio dellaccollo da parte del conduttore della spesa per ladeguamento a norma dellimpianto elettrico dellappartamento. La contribuente sosteneva che i lavori erano necessari per rendere limmobile idoneo alluso pattuito e non costituivano migliorie imponibili, mentre lUfficio li ha qualificati come operazione permutativa, cioè modalità alternativa di pagamento del canone, applicando lart. 6, comma 2, TUIR.

La decisione

Lappello è stato respinto. La Commissione ha confermato che laccordo aveva natura permutativa e che la spesa sostenuta dal conduttore per ladeguamento costituisce, a favore del proprietario, un beneficio assimilabile ai canoni non pagati e quindi reddito imponibile della stessa tipologia di quello sostituito. È stata esclusa prova di una transazione risarcitoria o di un comportamento illecito del locatore e ritenuto che gli interventi hanno determinato un vantaggio immediato incrementando il valore dellimmobile. Condanna della contribuente al pagamento delle spese processuali pari a euro 3.000,00.

Norme richiamate

• art. 6, comma 2, TUIR 917/86

  Il beneficio conseguito dal proprietario pari alla spesa sostenuta per lavori effettuati dal conduttore in luogo del pagamento del canone costituisce reddito della medesima tipologia di quello sostituito (reddito fondiario/canoni di locazione).

• Citazione Corte di Cassazione (Cass., 5 luglio 1991, n. 7188)

  le somme spese dal conduttore per incrementi qualitativi o quantitativi dell'immobile disciplinati dagli artt. 1592 e 1593 del codice civile non costituiscono reddito fondiario del locatore, il quale potrà se mai considerarsi fruitore di un siffatto reddito allorquando, alla fine della locazione, si giovi di una ritenzione delle migliorie che si riveli vantaggiosa, in quanto l'importo della spesa sopportata dal conduttore sia inferiore al valore delle stesse migliorie al tempo della riconsegna

  La giurisprudenza distingue le spese del conduttore che non producono immediato reddito per il locatore da quelle che invece comportano un vantaggio economico immediato. Nel caso concreto il Tribunale ha ritenuto tale principio non applicabile perché ladeguamento dellimpianto elettrico ha incrementato immediatamente il valore dellimmobile.

Massime di principio

• Se il conduttore sostiene spese per lavori in luogo del pagamento del canone, loperazione può essere qualificata come permutativa: il valore delle opere è considerato analogo al canone non corrisposto e va tassato come reddito fondiario ai sensi dellart. 6, comma 2, TUIR.
• La distinzione tra lavori di mera manutenzione necessari alluso e interventi che incrementano il valore dellimmobile è rilevante: se lintervento migliora il bene e produce un vantaggio economico immediato per il locatore, è probabile che venga considerato reddito imponibile.
• Per contrastare la qualificazione come remunerazione alternativa, il locatore deve fornire elementi probatori che attestino la natura riparatoria/obbligatoria dellintervento, lassenza di incremento di valore, o che si tratti di una transazione risarcitoria legata a comportamenti illeciti del locatore.
• Documentazione formale (scrittura chiara sulla natura dellaccordo, fatture, pagamenti tracciabili, perizia di valutazione degli interventi) è fondamentale per prevenire o superare contestazioni fiscali.
• La situazione al termine della locazione incide: se il locatore si avvantaggia della ritenzione delle migliorie in modo economicamente vantaggioso, ciò rafforza la qualificazione fiscale delle spese come beneficio imponibile; se invece le migliorie sono removibili o non danno vantaggio economico, può essere possibile argomentare la non imponibilità.