Cassazione Civile, Sentenza n. 03602/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento ICI anno 2010 (avv. n. 349/06.08.2013) per euro 4.288,00 relativo a terreno in area industriale (località aeroporto). La controversia verteva sulla determinazione del valore imponibile: il Comune attribuiva euro 34,79/mq mentre la contribuente chiedeva venga riconosciuto il prezzo di acquisto pari a euro 14,70/mq. La questione giuridica centrale è se i parametri tassativi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 debbano essere sempre applicati o se il prezzo di acquisto, se recente e adeguatamente motivato, possa costituire il valore in comune commercio; rilevano anche i vincoli imposti dal Consorzio di sviluppo industriale (prezzo predeterminato, divieto di alienare a prezzo superiore, destinazione d'uso industriale, lotto minimo, indice di edificabilità, distanze).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune. Ha confermato la sentenza della Corte territoriale che aveva ritenuto congruo il prezzo di acquisto quale valore venale in comune commercio, atteso che il terreno era soggetto a vincoli e a prezzo predeterminato dal Consorzio secondo le modalità del d.P.R. n. 327/2001, il che ne sottrae l'asset al libero mercato e giustifica l'adozione del prezzo di acquisto. La Corte ha ribadito che i parametri dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 costituiscono criteri vincolanti e tassativi qualora manchi un valore direttamente riferibile al bene; tuttavia, se esiste un prezzo di cessione attinente e il giudice di merito lo ritiene congruo motivandone l'attinenza ai parametri di legge, la valutazione è incensurabile in sede di legittimità. Il ricorso è quindi stato respinto. Nessuna statuizione sulle spese per la mancata costituzione della controparte; si segnala l'eventuale obbligo del versamento aggiuntivo del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 (ICI/IMU), art. 5, commi 1 e 5

  I parametri indicati dall'art. 5, comma 5, sono criteri vincolanti e tassativi per la determinazione del valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili quando non esiste un valore direttamente riferibile al bene; tuttavia il giudice può accogliere come parametro il prezzo di acquisto se motivatamente riconosciuto congruo in relazione agli stessi parametri.

• d.P.R. n. 327/2001 (Testo unico espropriazioni)

  Richiamato in relazione alla predeterminazione del prezzo di cessione operata dal Consorzio; i meccanismi stabiliti dal T.U. possono determinare un prezzo predeterminato e invariabile che, in presenza di vincoli di mercato, può essere accettato come valore rappresentativo del bene.

• d.lgs. n. 546/1992, art. 38 comma 3; codice di procedura civile art. 327; d.l. n. 132/2014 conv. l. n. 162/2014, art.16 comma 1; cod. proc. civ. art.155 comma 2; cod. civ. art.2963 comma 4

  Norme richiamate in relazione alla tempestività della notifica del ricorso e alla computazione dei termini processuali (calcolo ex nominatione dierum e sospensione feriale). La Corte ha ritenuto regolare la notificazione e rispettati i termini.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13 comma 1-quater

  Norma sul contributo unificato; la Corte ha richiamato l'eventualità che il ricorrente debba versare l'ulteriore importo previsto.

• d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, art. 2 (riferimento giurisprudenziale)

  Richiamato nella motivazione per precisare che vincoli di destinazione non sempre cancellano l'originaria natura edificabile dell'area; occorre distinguere vincoli di inedificabilità assoluta da vincoli di destinazione che incidono sul valore ma non sull'originaria destinazione edificabile.

Massime di principio

• Se esiste una cessione recente e direttamente riferibile allo stesso bene, il prezzo di acquisto può essere assunto come valore venale in comune commercio per la determinazione dell'ICI/IMU, purché il giudice motivi adeguatamente la sua congruità rispetto ai parametri di legge.
• I parametri dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato, anno di imposizione) sono vincolanti e tassativi quando manca un valore direttamente riferibile al bene; anche quando si usa il prezzo di acquisto, tali parametri devono essere considerati per verificarne la congruità.
• Limitazioni contrattuali o regolamentari (prezzo predeterminato, divieto di alienare a prezzo superiore, destinazione d'uso vincolata, lotto minimo, indici di edificabilità) possono sottrarre il bene al libero mercato e giustificare l'utilizzo del prezzo fissato come valore reale.
• La valutazione del giudice di merito che prende il prezzo di acquisto come parametro è impugnabile in Cassazione solo se manca motivazione o vi è palese contraddittorietà/illogicità; una motivazione congrua rende la decisione incensurabile in sede di legittimità.
• Il giudicato ha efficacia limitata agli elementi costitutivi stabili e durevoli della fattispecie; fatti nuovi e sopravvenuti (es. atto di acquisto intervenuto dopo una precedente pronuncia) possono impedire l'opposizione del giudicato esterno.
• In sede procedurale, rispettare la regola di computazione dei termini 'ex nominatione dierum' e le sospensioni feriali per la correttezza della notifica e della tempestività dei rimedi.