Cassazione Civile, Sentenza n. 03613/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

Ricorso in cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio che aveva confermato l'accertamento IMU/ICI per l'anno 2015 relativo a unità immobiliari di Roma. La ricorrente deduceva che le unità non erano nella sua disponibilità in quanto sottoposte a provvedimenti comunali (sequestri, ordine di demolizione, acquisizione gratuita, rigetto delle domande di condono) e quindi dovevano considerarsi extra commercium o acquisite al patrimonio del Comune, con conseguente insussistenza del presupposto impositivo. Ulteriori censure riguardavano l'insuscettibilità degli immobili di produrre reddito e la determinazione della base imponibile in relazione al valore dell'area edificabile.

La decisione

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso (omesso esame di fatto decisivo / travisamento dei fatti) ritenendo che, ai sensi dell'art. 31, commi 2-4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, l'inottemperanza all'ordine di demolizione nel termine di 90 giorni determina l'acquisizione "di diritto" del fabbricato e dell'area al patrimonio comunale, con effetto originario che esclude la permanenza del possesso in capo al precedente titolare per i periodi successivi all'acquisizione. La Corte enuncia il principio di diritto secondo cui, in tema di IMU, il presupposto impositivo fondato sul possesso è insussistente per i periodi successivi all'ordine di demolizione rimasto ineseguito e che ha determinato l'acquisizione comunale. I motivi che sostenevano l'insuscettibilità di produrre reddito e la determinazione della base imponibile sul valore dell'area (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992) sono stati invece ritenuti infondati: la mera mancanza di agibilità non esclude l'imposizione e la conversione della base imponibile sull'area richiede l'effettivo avvio/svolgimento degli interventi o la demolizione in senso materiale. La sentenza della Commissione tributaria è cassata in relazione al motivo accolto e la causa è rinviata alla Commissione tributaria regionale del Lazio per un nuovo esame conforme al principio enunciato; spese regolate.

Norme richiamate

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2-4

  2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3. 3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. ... 4. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.

  L'inottemperanza all'ordine di demolizione produce un'acquisizione "di diritto" originaria in capo al Comune alla scadenza dei 90 giorni; tale acquisizione estingue o fa venire meno la titolarità del precedente proprietario e costituisce presupposto per l'immissione nel possesso e per la trascrizione. L'atto di accertamento dell'inottemperanza ha natura ricognitiva e non costitutiva.

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6

  La disposizione dispone che, in caso di utilizzazione edificatoria, demolizione o interventi di recupero in corso, la base imponibile può essere correlata al valore dell'area; però l'applicazione richiede il materiale avvio o la concreta realizzazione degli interventi previsti e non opera astrattamente quando il fabbricato sia gia' censito e dotato di rendita catastale.

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (norma IMU), artt. 8 e 9

  Riproducono e coordinano i criteri di determinazione del presupposto IMU con la disciplina ICI; il presupposto impositivo si identifica con il possesso qualificato (proprietà o diritto reale di godimento) e non con mera detenzione.

• d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214

  Norme di coordinamento che richiamano i criteri per la determinazione del presupposto e della base imponibile per l'IMU, richiamate dalla Corte per il raccordo con la precedente normativa ICI.

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2 e art. 3, commi 1 e 2

  Definiscono la nozione di "fabbricato" e i criteri di iscrizione in catasto; la giurisprudenza spiega che l'iscrizione catastale o la suscettibilità di accatastamento costituiscono presupposto sufficiente per l'assoggettamento ad imposta, indipendentemente dalla regolarità urbanistica o dall'agibilità.

• Cost., artt. 3, 53 e 97

  Citati dalla ricorrente in relazione a censure di violazione di principi di uguaglianza, capacità contributiva e buon andamento dell'amministrazione; la Corte ha ritenuto queste doglianze assorbite o infondate alla luce dell'accertamento del presupposto impositivo e della normativa specifica.

Massime di principio

• Se un ordine di demolizione emesso ai sensi dell'art. 31 d.P.R. n. 380/2001 resta ineseguito e decorrono i 90 giorni previsti, l'immobile e l'area sono acquisiti "di diritto" al patrimonio comunale: il precedente proprietario perde la titolarità utile ai fini dell'imposizione IMU/ICI per i periodi successivi a tale acquisizione.
• L'acquisizione comunale derivante dall'inottemperanza ha natura originaria e può estinguere preesistenti posizioni soggettive di diritto reale; l'atto amministrativo che accerta l'inottemperanza ha funzione ricognitiva per la trascrizione e l'immissione nel possesso.
• La mera detenzione, la mancata agibilità o l'esistenza di provvedimenti sanzionatori non esclude automaticamente l'imposizione: salvo l'avverarsi dell'effetto acquisitivo comunale, l'imposta puo' essere dovuta se sussiste il presupposto del possesso qualificato (proprietà o diritto reale).
• La conversione della base imponibile al valore dell'area (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992) opera soltanto quando vi sia effettivo avvio o svolgimento degli interventi (utilizzazione edificatoria, demolizione materiale o interventi di recupero) e non può essere applicata automaticamente in assenza di tali fatti materiali.
• In controversie simili il giudice deve verificare con attenzione la data in cui si è perfezionato l'effetto acquisitivo comunale e determinare la rilevanza temporale dell'insussistenza del presupposto impositivo per decidere su accertamento, sanzioni e oneri fiscali.