Cassazione Civile, Sentenza n. 03614/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

Era S.r.l. impugnava la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva confermato l'accertamento IMU per il 2014 relativo ad unità immobiliari site a Roma. Il primo motivo deduceva che, a seguito di provvedimenti comunali (ordine di demolizione, sequestri, diniego di condono e acquisizione gratuita delle aree), i beni fossero divenuti "extra commercium" e quindi non più riconducibili alla titolarità del contribuente ai fini dell'imposizione; si censurava altresì la violazione del giudicato e il mancato esame di questo fatto decisivo. I motivi successivi sostenevano che gli immobili, essendo abusivi, non potevano essere considerati "suscettibili di produrre reddito" e che, in caso di confisca/demolizione, la base imponibile doveva essere determinata come valore dell'area edificabile (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992).

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, ritenendo che l'inottemperanza all'ordine di demolizione, decorso il termine di novanta giorni, produce l'acquisizione "di diritto" dell'immobile e dell'area da parte del Comune, con conseguente venire meno del presupposto impositivo per i periodi successivi a tale effetto acquisitivo. Ha pertanto cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio per il riesame secondo il principio di diritto enunciato. I restanti motivi sono stati rigettati: la Corte ha confermato che la tassazione non dipende dall'agibilità o dalla regolarità urbanistica (basta l'iscrivibilità/censimento catastale e/o la rendita) e che la rideterminazione della base imponibile in valore area (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992) opera solo quando ricorra il materiale avvio dei lavori o gli specifici presupposti temporali previsti dalla norma.

Norme richiamate

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2-4

  "2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso... ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3. 3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni... il bene e l'area di sedime... sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. 4. L'accertamento dell'inottemperanza... costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente."

  La Corte interpreta queste disposizioni nel senso che l'acquisizione al patrimonio comunale è un acquisto a titolo originario che si perfeziona per effetto della legge allo scadere del termine; l'atto di accertamento successivo ha natura meramente dichiarativa ai fini della trascrizione e dell'immissione in possesso.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (disciplinante l'ICI), artt. rilevanti

  La nozione di "possesso" rilevante ai fini dell'imposta coincide con situazioni giuridiche soggettive di natura reale (proprietà o diritto reale di godimento). L'iscrizione catastale è presupposto sufficiente ma non necessario: l'imposta è dovuta quando il bene risulti iscrivibile o sia stato utilizzato.

• D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (disciplinante l'IMU), artt. 8 e 9

  Riproduce la continuità regolativa con l'ICI: il presupposto d'imposta è il possesso come situazione reale (proprietà o diritto reale), perciò la perdita di tale situazione per effetto dell'acquisizione comunale esclude la tassazione per i periodi successivi.

• D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in L. 22 dicembre 2011, n. 214

  Norma collegata che conferma aspetti della disciplina IMU richiamata dalla Corte; utilizzata per evidenziare la continuità normativa con l'ICI nella definizione del presupposto impositivo.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6

  "...la base imponibile può essere determinata con riferimento al valore dell'area quando nell'anno vi sia utilizzazione edificatoria in corso, demolizione di fabbricato ovvero realizzazione di interventi di recupero..."

  Questa disposizione, richiamata dalla ricorrente, opera solo se siano concretamente in corso i lavori o l'utilizzazione edificatoria; non può essere applicata astrattamente quando manca il materiale avvio degli interventi o quando il fabbricato è già censito e dotato di rendita per il periodo in contestazione.

• Costituzione italiana, artt. 3, 53, 97 (evocati dalla ricorrente)

  Richiami costituzionali relativi a principi di uguaglianza, capacità contributiva e buon andamento della pubblica amministrazione sono stati valutati ma non ritenuti idonei a escludere la tassabilità quando il presupposto di legge (possesso reale) sussiste; la censura è stata rigettata per carenza di fondamento fattuale/giuridico.

Massime di principio

• Se il Comune emette un ordine di demolizione e il destinatario non provvede entro il termine di 90 giorni, l'immobile e l'area sono acquisiti "di diritto" al patrimonio comunale: tale effetto si produce di legge allo scadere del termine e fa venire meno la titolarità reale del privato ai fini dell'IMU per i periodi successivi.
• La rilevanza ai fini IMU è la situazione giuridica reale (proprietà o diritto reale di godimento). La mera detenzione o la situazione di fatto non sono sufficienti se non ricondotte a un titolo reale previsto dalla norma.
• La presenza di trascrizioni o di atti amministrativi successivi (iscrizione nei registri, immissione in possesso) ha natura dichiarativa; tuttavia, ai fini della verifica tributaria è essenziale accertare la data in cui si è prodotto l'effetto acquisitivo rispetto al periodo impositivo.
• La regolarità urbanistica, il rilascio del certificato di agibilità o il diniego di condono non sono di per sé determinanti ai fini della tassabilità: l'imposta può essere dovuta se l'immobile è accatastabile o già censito e dotato di rendita.
• La determinazione della base imponibile come valore dell'area (anziché del fabbricato) richiede il concreto ed effettivo avvio degli interventi di costruzione/ricostruzione/ristrutturazione o la contemporanea fattispecie temporale prevista dalla norma; in assenza di tali condizioni, la base resta collegata alla rendita catastale del fabbricato.
• In casi simili è fondamentale verificare le date (ordine di demolizione, scadenza dei 90 giorni, periodo d'imposta contestato) e gli atti formali del Comune: se l'effetto acquisitivo è antecedente al periodo impositivo, il contribuente non è più soggetto passivo per quei periodi.