Cassazione Civile, Sentenza n. 03603/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento ICI n. 350/2013 relativo all'anno 2011 per un terreno ubicato in area industriale (località aeroporto). La controversia verte sulla determinazione del valore imponibile: il Comune ha attribuito €34,72/mq mentre la contribuente ha indicato €14,70/mq (pari al prezzo di acquisto). La questione giuridica centrale è se i criteri tassativi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 debbano essere applicati obbligatoriamente o se il prezzo di acquisto predeterminato (stabilito secondo modalità consortili e dal d.P.R. n. 327/2001) possa rappresentare il valore venale in comune commercio quando adeguatamente motivato, tenuto conto dei vincoli imposti dal Consorzio di sviluppo industriale (prezzo predeterminato e invariabile, divieto di vendite a prezzo superiore, destinazione d'uso industriale, lotto minimo, indice di edificabilità, altri vincoli).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune e confermato la sentenza di merito che aveva attribuito valore imponibile pari al prezzo di acquisto. Motivazione: i parametri indicati dall'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 costituiscono criteri vincolanti e tassativi ma trovano applicazione per la determinazione del valore solo in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno. Se esiste un prezzo di vendita (o acquisto) rappresentativo del bene e il giudice di merito ne motiva adeguatamente la congruità alla luce dei parametri dell'art. 5 (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato, anno di imposizione), tale valutazione è insindacabile in sede di legittimità. Nel caso di specie i vincoli consortili e la predeterminazione del prezzo giustificavano l'uso del prezzo di acquisto come valore imponibile. È inoltre confermata la tempestività del ricorso e non sono state regolate le spese per mancata costituzione della resistente; è richiamato l'eventuale versamento integrativo del contributo unificato ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, d.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI/IMU) - art. 5, commi 1 e 5

  I parametri indicati (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato, anno di imposizione) sono criteri vincolanti e tassativi per la determinazione del valore venale in comune commercio ove non esista un valore direttamente riferibile al terreno; tuttavia, se esiste un prezzo di vendita/ acquisto rappresentativo e adeguatamente motivato rispetto a tali parametri, il giudice può utilizzarlo come base imponibile.

• d.P.R. 10 settembre 2001, n. 327 (Testo Unico espropriazioni)

  Le modalità di determinazione dei prezzi previste dal T.U. possono fissare prezzi predeterminati per l'assegnazione di lotti consortili; se il prezzo di acquisto è stato fissato secondo tali modalità e risulta rappresentativo, può costituire il valore del terreno ai fini tributari.

• Codice di procedura civile, art. 327 (termine per proporre impugnazione)

  Riferimento alla decorrenza e al calcolo del termine semestrale per proporre impugnazione; la Corte ha dichiarato tempestiva la notifica del ricorso tenendo conto della disciplina sulla sospensione dei termini nel periodo feriale.

• d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (procedure tributarie) - art. 38, comma 3

  Richiamato per la determinazione del termine di impugnazione in materia tributaria e per il coordinamento con l'art. 327 c.p.c.

• d.l. 16 settembre 2014, n. 132 conv. con modifiche dalla l. 10 novembre 2014, n. 162 - art. 16, comma 1 (sospensione termini feriali)

  Norma sulla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, rilevante per il computo dei termini di impugnazione.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - art. 13, comma 1-quater

  Prevede il contributo unificato addizionale dovuto in Cassazione; la Corte ha ravvisato la possibile applicazione dell'integrazione del contributo a carico del ricorrente.

Massime di principio

• I parametri dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono criteri vincolanti per la valutazione delle aree fabbricabili quando non esiste un valore direttamente riferibile al terreno.
• Se esiste una compravendita avvenuta in periodo temporalmente vicino all'anno d'imposta e il prezzo di acquisto è rappresentativo delle condizioni di mercato (o predeterminato da regole consortili), il giudice di merito può assumere quel prezzo come valore imponibile, purché ne dia motivazione adeguata in relazione ai parametri di legge.
• Vincoli di destinazione d'uso e clausole consortili che limitano la libera alienazione o l'uso possono ridurre il mercato disponibile e giustificare l'uso del prezzo predeterminato come espressione del valore venale.
• Il giudice deve comunque verificare e motivare la congruità del prezzo (confronto con prezzi medi di aree analoghe, indice di edificabilità, oneri di adattamento, anno di imposizione); una motivazione congrua rende la decisione incensurabile in sede di legittimità.
• La distinzione tra vincoli di inedificabilità assoluta e vincoli di destinazione è rilevante: i secondi incidono sul valore ma non necessariamente eliminano l'origine edificabile del terreno.
• Elementi di fatto nuovi (es. data di acquisto) possono impedire che il giudicato formato su periodi d'imposta diversi sia completamente vincolante per una successiva annualità.