Cassazione Civile, Sentenza n. 218/2020 del 09/01/2020

Esito

La controversia

Con decreto del 9 maggio 2008 il Comune di Roma espropriò otto particelle edificabili appartenenti alla società immobiliare, per la realizzazione dei lavori di completamento di un piano di zona, dopo aver contestato l’indennità provvisoria di esproprio, quantificata in 276.878,42 euro. Nel giudizio per la determinazione delle indennità intervenne una seconda società, cessionaria del 50% dei crediti vantati dalla proprietaria verso il Comune. La Corte d’appello di Roma, con ordinanza depositata il 28 maggio 2015, determinò, per una superficie complessiva di 15.516 mq, l’indennità di esproprio in 2.403.773,10 euro e quella di occupazione legittima in 337.133,78 euro, stimando il valore di mercato con metodo analitico-ricostruttivo correlato a quello sintetico-comparativo, considerate le caratteristiche dell’edilizia realizzabile e i vincoli di commerciabilità dell’edilizia residenziale pubblica. Le due società proposero ricorsi per cassazione con due motivi speculari. Con il primo dedussero violazione di varie disposizioni del codice di procedura civile e nullità del supplemento di consulenza tecnica del 26 maggio 2014: il consulente avrebbe utilizzato un atto di comparazione tardivamente prodotto dal Comune tramite il proprio consulente di parte, determinando, secondo le ricorrenti, una riduzione arbitraria del valore da 293,63 a 153,94 euro al mq. Con il secondo denunciarono violazione dell’art. 39 della legge n. 2359 del 1865, contestando che la stima rappresentasse la media dei prezzi di mercato: la Corte d’appello avrebbe fatto riferimento al prezzo massimo di cessione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica previsto da una convenzione del 17 maggio 2002, riferito a una data risalente (1° ottobre 1982), rivalutato e desunto da un unico atto non rappresentativo; inoltre, quel prezzo sarebbe stato suscettibile di maggiorazione e relativo al diritto di superficie, non alla proprietà.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i ricorsi. Ha respinto il primo motivo perché il consulente tecnico d’ufficio, ai sensi dell’art. 194 c.p.c., può acquisire anche documenti non prodotti dalle parti quando servano a provare fatti accessori di natura strettamente tecnica, come gli atti di comparazione utilizzati per stimare il valore di mercato, e non fatti posti direttamente a fondamento delle domande o delle eccezioni. Ha inoltre rilevato che l’eventuale vizio per utilizzo di documenti non ritualmente prodotti integra una nullità relativa della consulenza, da eccepire nella prima istanza o difesa successiva al deposito del supplemento; i ricorsi non indicavano specificamente in quale atto l’eccezione fosse stata formulata. Ha respinto anche il secondo motivo: le censure sulla scelta e rappresentatività dei dati estimativi investivano apprezzamenti di fatto non riesaminabili in cassazione; la contestazione del contenuto della convenzione era inoltre priva di specificità quanto alla sua deduzione nel giudizio di merito. Quanto alla rivalutazione, la Corte ha osservato che essa era stata ancorata ai costi di costruzione e considerava le fluttuazioni del mercato edilizio. Le società ricorrenti sono state condannate, in solido, a pagare a Roma Capitale 8.200 euro per spese. La Corte ha dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per ciascun ricorso, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 194 c.p.c.

  il consulente tecnico d’ufficio, ai sensi dell’art. 194 c.p.c., può acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori, rientranti nell’ambito strettamente tecnico della consulenza – come nel caso degli atti di comparazione rilevanti ai fini della stima del valore di mercato di immobili espropriati -, e non di fatti e situazioni che debbano necessariamente essere provati dalle parti quando posti direttamente a fondamento delle loro domande ed eccezioni.

  Nello svolgimento dell’indagine tecnica il consulente può acquisire documenti non ritualmente prodotti quando servono a verificare fatti accessori e tecnici necessari a rispondere ai quesiti; non può invece sostituirsi alle parti nella prova dei fatti principali posti a fondamento di domande ed eccezioni.

• art. 157 c.p.c.

  l’ipotizzata illegittimità della relazione del consulente tecnico d’ufficio, e in via derivata della sentenza, per avere tenuto conto di documenti non ritualmente prodotti in causa, sarebbe fonte di nullità relativa soggetta al regime di cui all’art. 157 c.p.c., al pari di ogni altro vizio della consulenza tecnica, ma il vizio avrebbe dovuto essere fatto valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito del supplemento della relazione

  La nullità della consulenza tecnica derivante dall’utilizzo di documenti non ritualmente prodotti è relativa e deve essere eccepita, a pena di preclusione, nella prima istanza o difesa successiva al deposito della relazione o del suo supplemento.

• art. 39 L. 25 giugno 1865, n. 2359

  Il secondo profilo si risolve nella richiesta di riesame di apprezzamenti di fatto relativi alla determinazione del valore dell’immobile, incensurabili in questa sede, anche in relazione alla doglianza di travisamento del contenuto della convenzione, che è anche priva di specificità, non specificando se e quando la questione sia stata discussa nel giudizio di merito.

  Le contestazioni circa i dati e gli apprezzamenti di fatto utilizzati per determinare il valore del bene espropriato non consentono un nuovo esame estimativo in cassazione; la censura sul travisamento della convenzione deve inoltre indicare specificamente se e quando la questione sia stata sottoposta al giudice di merito.

Massime di principio

• Il consulente tecnico d’ufficio può acquisire documenti non prodotti dalle parti quando siano necessari alla risposta ai quesiti e riguardino fatti accessori di stretta natura tecnica; non può invece acquisire e utilizzare in sostituzione delle parti la prova dei fatti principali posti direttamente a fondamento delle domande o delle eccezioni.
• La nullità relativa della consulenza tecnica, anche quando dipenda dall’utilizzo di documenti non ritualmente prodotti, deve essere eccepita nella prima istanza o difesa successiva al deposito della relazione o del supplemento; in cassazione la censura deve indicare specificamente in quale atto tempestivo l’eccezione sia stata formulata.
• La determinazione del valore di mercato di un immobile espropriato, in quanto fondata su apprezzamenti di fatto e valutazioni estimative, non è riesaminabile in cassazione come nuova valutazione del merito; le contestazioni sul travisamento di un documento richiedono inoltre la specifica indicazione della loro deduzione nel giudizio di merito.
• La rivalutazione del valore immobiliare ancorata ai costi di costruzione può essere operata tenendo conto delle fluttuazioni del mercato edilizio.

Come è indicizzato