Cassazione Civile, Ordinanza n. 38352/2021 del 03/12/2021

Esito

La controversia

La lite nasceva all'interno di un condominio sito in Catania, nel quale alcuni condomini avevano agito per ottenere l'accertamento della natura comune sia di alcuni spazi del sottotetto sovrastanti gli appartamenti dell'ultimo piano, sia di alcune aree cortive occupate dai proprietari degli alloggi al piano terra. Il Tribunale aveva accolto la domanda, qualificando come condominiali i vani del sottotetto e le aree cortive e ordinandone la liberazione. In appello, però, la decisione era stata riformata limitatamente al sottotetto, ritenuto pertinenza degli alloggi dell'ultimo piano perché, in concreto, non svolgeva alcuna funzione di interesse comune. Contro tale sentenza i condomini soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo hanno denunciato omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello non aveva considerato il verbale di assemblea del 16.4.2004, nel quale alcuni titolari di appartamenti dell'ultimo piano avevano chiesto di acquistare il sottotetto, così riconoscendone implicitamente la proprietà comune; con il secondo hanno denunciato violazione dell'art. 1117 c.c. e dell'art. 114 della legge regionale Sicilia n. 79/1975, affermando che il sottotetto doveva essere considerato bene comune e che la disciplina regionale sugli alloggi cooperativi avrebbe imposto un'omogeneità delle unità immobiliari, incompatibile con l'attribuzione del sottotetto ai soli proprietari degli ultimi piani.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello non avesse omesso l'esame della questione sul verbale assembleare, ma l'avesse consapevolmente reputata assorbita e comunque non decisiva, perché in materia di diritti reali non opera l'art. 1988 c.c. e la pretesa confessione non può riguardare qualificazioni giuridiche come la proprietà del bene. Quanto al secondo motivo, la Corte ha affermato che il nuovo testo dell'art. 1117 c.c. richiede, per la presunzione di condominialità, che il sottotetto sia destinato per caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune; nella specie tale destinazione era stata esclusa in fatto dalla Corte territoriale, con valutazione non specificamente censurata in cassazione. La disciplina regionale sugli alloggi in cooperativa è stata ritenuta attinente ai soli rapporti pubblicistici relativi ai contributi e non idonea a incidere sui diritti reali regolati dal codice civile. Conseguentemente i ricorrenti sono stati condannati, in solido, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non ricorre quando la questione sia stata comunque valutata e ritenuta non decisiva dal giudice di merito.

• art. 1988 c.c.

  La norma, relativa alle promesse di pagamento e ricognizioni di debito, non si applica ai diritti reali ma solo ai diritti di credito.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità del sottotetto opera solo se esso sia destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; se manca tale destinazione, il bene può essere qualificato come pertinenza degli alloggi sottostanti.

• art. 114 legge reg. Sicilia n. 79/1975

  La disciplina regionale sugli alloggi cooperativi con sovvenzioni pubbliche riguarda il rapporto pubblicistico dei contributi e non può incidere sui diritti reali tra privati regolati dal codice civile.

• art. 13 comma 1 quater dPR 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13 comma 1 bis dPR 115/2002

  Richiamato quale parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• In materia di proprietà e altri diritti reali, una dichiarazione o richiesta compiuta in sede assembleare non vale, di per sé, come confessione idonea a fondare o modificare il diritto reale, perché la confessione riguarda fatti sfavorevoli e non qualificazioni giuridiche.
• Le norme sulla ricognizione di debito e sulla promessa di pagamento non sono estensibili ai diritti reali: il regime probatorio di tali diritti resta ancorato al titolo e alle disposizioni di legge speciali.
• La presunzione di condominialità del sottotetto richiede una verifica concreta della sua funzione strutturale e funzionale rispetto all'uso comune dell'edificio; in mancanza, il bene non può essere considerato automaticamente comune per il solo fatto di essere sovrastante le unità dell'ultimo piano.
• Le valutazioni di fatto del giudice di merito sulla concreta destinazione del sottotetto non sono utilmente censurabili in cassazione se la doglianza non attacca specificamente il ragionamento fattuale decisivo.
• La disciplina pubblicistica dei contributi o delle agevolazioni per l'edilizia cooperativa non altera, salvo espressa previsione, il regime dei diritti reali e delle comunioni disciplinato dal codice civile.

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