Sentenza del 26/05/2021 n. 1969 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Controversia sull'applicabilità delle agevolazioni 'prima casa' per l'acquisto di porzione di immobile (quota 930/1000) da accorpare a unità già in proprietà: l'Ufficio denunciava l'assenza della fusione/accorpamento delle unità immobiliari contigue entro il termine triennale previsto e la non contiguità di una parte (locale al V piano), per cui la Nota II-bis lett. b) all'art. 1 Tariffa parte prima (DPR 131/1986) sarebbe stata violata e l'agevolazione doveva essere revocata.

La decisione

La CTR Lombardia ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, riformando la sentenza di primo grado che aveva dato ragione al contribuente. La Corte ha ritenuto che nel caso concreto non fosse possibile realizzare l'unica unificazione richiesta (parte dell'unità è al V piano non contigua) e che il contribuente non avesse dimostrato l'effettiva realizzazione dell'accorpamento entro il termine triennale; perciò l'avviso di liquidazione è stato considerato valido ed efficace e il beneficio 'prima casa' è stato revocato per l'acquisto contestato. Il contribuente è stato condannato alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 1, Tariffa, parte prima, Nota II-bis lett. b)

  Nota II-bis lett. b) posta in calce all'art. 1, Tariffa parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986

  Stabilisce le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione 'prima casa' quando si acquistano più unità destinate a costituire un'unica abitazione; la CTR ha ritenuto che la norma richieda l'effettiva unificazione/fusione delle unità e che questa non possa essere parziale.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 76

  termine triennale corrispondente a quello concesso dall'Ufficio per l'esercizio dei poteri di accertamento

  Il termine triennale è il limite massimo entro cui deve realizzarsi la condizione correlata al beneficio; la prova dell'unificazione deve essere data entro tale periodo.

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 10) - modifiche classificazione catastale

  modifiche apportate all'articolo 1 della Tariffa dall'articolo 10 del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23

  Ha inciso sul criterio della qualificazione 'non di lusso' sostituendo alcune previsioni con il riferimento alle categorie catastali (esclusione per A1, A/8, A/9).

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 154 del 19/12/2017

  Risoluzione n. 154 del 19/12/2017

  Interpreta la Nota II-bis ammettendo l'agevolazione quando il contribuente procede alla fusione delle unità in un'unica abitazione non di lusso; richiede la prova dell'effettiva unificazione.

• Circolare Agenzia delle Entrate 38/E del 12/08/2005

  Circolare n. 38/E del 12/08/2005, punto 3.4

  Consente l'agevolazione per due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché, dopo la riunione, l'abitazione conservi le caratteristiche non di lusso; la CTR ha evidenziato comunque la necessità dell'effettiva unificazione.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 142 del 04/06/2009

  Risoluzione n. 142 del 04/06/2009

  Ha ammesso la possibilità di fruire del beneficio anche per accorpamento con altra unità, a condizione di effettiva fusione e mantenimento delle caratteristiche non di lusso.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 31 del 07/06/2010

  Circolare n. 31 del 07/06/2010

  Ha esteso talune interpretazioni dell'amministrazione anche a ipotesi particolari relative al godimento delle agevolazioni in presenza di precedenti acquisti.

• Cass. sentenza n. 13322 del 12/06/2020

  Principio di legittimità che conferma: l'agevolazione per più unità è ammessa se destinate a costituire un'unica unità abitativa non di lusso e se l'effettiva unificazione si verifica entro il termine triennale; la variazione catastale è elemento probatorio ma non esaurisce la prova dell'effettiva unificazione, per la quale sono necessarie ulteriori evidenze (opere, documentazione).

Massime di principio

• L'agevolazione 'prima casa' per l'acquisto di più unità è possibile solo se l'acquirente dimostra la destinazione delle unità a costituire un'unica abitazione e che l'immobile risultante non abbia caratteristiche di lusso (categorie catastali escluse).
• La realizzazione dell'effettiva unificazione (fusione/accorpamento materiale) è requisito essenziale e deve essere comprovata: la semplice dichiarazione o la sola variazione catastale possono concorrere come prova ma non sono di per sé sufficienti.
• Il termine triennale (decadenza/controllo) è rilevante: il contribuente deve effettuare e documentare l'unificazione entro tre anni dalla registrazione dell'atto agevolato, pena la perdita del beneficio e l'emissione dell'avviso di liquidazione.
• Non è consentito un accorpamento 'parziale' ai fini dell'agevolazione: tutte le parti che concorrono a costituire l'unica unità devono essere unificate; se fisicamente impossibile (es. parti non contigue come locale al V piano), il beneficio può essere negato.
• La contiguità fisica delle unità è requisito pratico per la fusione: unità poste su piani non attigui possono rendere impossibile l'unificazione materiale e quindi impedire l'accesso alle agevolazioni.
• Il contribuente deve conservare e produrre documentazione probatoria delle opere realizzate (permessi, pratiche comunali, certificati di fine lavori, variazioni catastali effettive) per dimostrare l'avvenuta unificazione.
• Nel dubbio o se l'unificazione richiede interventi complessi, è opportuno pianificare e documentare tempestivamente le attività (comunicazioni al Catasto, pratiche comunali, opere) entro il termine triennale per evitare revoche e sanzioni.