Cassazione Civile, Sentenza n. 22013/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

Disputa sulla proprietà del compendio immobiliare "Vallate a Mattina" (particelle indicate del foglio 24 di Verolanuova). I ricorrenti hanno dedotto che varie scritture private (promessa di vendita 27.12.1967 e documenti del 11.11.1968 e 20.05.1975) attestavano il trasferimento della proprietà a favore del loro dante causa (Codignola Antonio) e, in subordine, hanno invocato l'acquisto per usucapione. I resistenti hanno invece contestato che tali scritture fossero meri atti ricognitivi/obbligatori e hanno richiamato il patto di riservato dominio con la Cassa per la formazione della piccola proprietà contadina, per cui i Leni non erano divenuti proprietari fino al pagamento dell'ultima rata.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso dei Codignola confermando la decisione della Corte d'appello di Brescia: i documenti del 1968 e del 1975 sono stati qualificati come atti ricognitivi/obbligatori e non come atti traslativi della proprietà (mancanza dell'atto scritto idoneo ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c.). Inoltre è stato ritenuto decisivo che i beni erano stati acquistati dai Leni con patto di riservato dominio dalla Cassa (art. 1523 c.c.), per cui fino al pagamento dell'ultima rata la proprietà non è mai passata ai Leni e, quindi, non poteva esservi né trasferimento né animus possidendi in capo al Codignola Antonio né decorso del termine per usucapione. La produzione in giudizio delle scritture da parte degli eredi non è stata considerata equivalente ad una accettazione personale del de cuius. Il ricorso incidentale è stato assorbito. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al pagamento di un ulteriore contributo unificato secondo la normativa vigente.

Norme richiamate

• art. 1350 c.c.

  Richiede la forma scritta ad substantiam per determinati atti traslativi immobiliari: la Corte ha confermato che non è possibile far valere come trasferimento un mero atto ricognitivo privo degli elementi essenziali del contratto traslativo.

• art. 1363 c.c.

  "le une per mezzo delle altre"

  Principio di interpretazione integrata delle clausole contrattuali: la Corte ha valutato le varie scritture nel loro complesso ma le ha comunque ritenute insufficienti a provare una volontà traslativa.

• art. 1362 c.c.

  Regole generali sull'interpretazione del negozio giuridico: la Corte ha applicato i criteri interpretativi richiamati, senza però mutare la qualificazione delle scritture come ricognitive/obbligatorie.

• art. 1325 c.c.

  Requisiti del contratto: la Corte ha verificato l'assenza, nelle scritture, degli elementi essenziali che avrebbero dovuto dar luogo a un autentico negozio traslativo.

• art. 1146 c.c.

  Norme sul possesso/usucapione considerate nel quadro generale: la Corte ha ritenuto che non sussistesse l'animus possidendi necessario all'usucapione.

• art. 1140 c.c.

  Rilevanza delle modalità del possesso: la Corte ha distinto tra godimento/accordi obbligatori e possesso idoneo ad usucapire.

• art. 1523 c.c.

  Disciplina della vendita con patto di riservato dominio: la Corte ha affermato che l'effetto traslativo della proprietà si verifica solo con il pagamento dell'ultima rata, perciò i Leni non potevano trasferire a terzi ciò che non possedevano.

• art. 1524 c.c.

  Efficacia opponibile della riserva di proprietà ai terzi: richiamata come conseguenza della natura del patto di riservato dominio.

• art. 1158 c.c.

  Termine ordinario ventennale per l'usucapione immobile: citato nel contesto del computo dei termini e della mancata decorrenza rispetto all'ultimo pagamento.

• art. 1166 c.c.

  Norma riguardante l'impedimento derivante da condizione o termine nell'usucapione; la Corte ha ritenuto la questione non risolutiva nel caso concreto perché mancava il requisito del possesso idoneo.

• art. 132, comma 2, n.4) c.p.c.

  Norma processuale relativa ai mezzi di prova: il motivo incidentale ha censurato l'assunzione di un elemento probatorio, ma la Corte ha ritenuto il complesso probatorio valutato correttamente dal giudice di merito.

• art. 360 c.p.c.

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione: i motivi dedotti sono stati esaminati ed il Collegio li ha ritenuti infondati.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002 (come modificato dall'art.1, comma 17, legge n.228/2012)

  Normativa sul contributo unificato: la Corte ha dichiarato sussistenti i presupposti per esigere un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Una dichiarazione meramente ricognitiva o una quietanza contenuta in scritture private non è, di per sé, idonea a trasferire la proprietà di immobili: per il trasferimento è necessario un atto traslativo formato nella forma prescritta (art.1350 c.c.).
• La produzione in giudizio di scritture private non sottoscritte dall'originario controparte non può essere automaticamente considerata come sua accettazione: l'accettazione deve essere riconducibile al soggetto originario che ha espresso la volontà contrattuale.
• La vendita con patto di riservato dominio (art.1523 c.c.) impedisce che il venditore trasferisca la proprietà prima del pagamento dell'ultima rata: finché permane la riserva, l'acquirente è mero detentore e non può trasmettere la proprietà né costituirsi possessore idoneo ad usucapire.
• Per configurare l'usucapione immobiliare è necessario il possesso unitario con animus possidendi; atti che trasferiscono solo l'uso o i frutti (es. rapporto locativo/concessione) non sono di per sé idonei a dimostrare l'animus.
• In giudizio, la valutazione del carattere traslativo o ricognitivo di scritture private si effettua con riferimento al loro contenuto complessivo e agli elementi essenziali del negozio; formule generiche o impegni a «intervenire all'atto notarile» non sostituiscono un atto traslativo compiuto.
• L'eventuale pagamento di rate o la percezione di canoni non supplisce alla mancanza del titolo traslativo: la mera sostituzione nell'obbligo di pagamento non equivale al trasferimento della proprietà.