Cassazione Civile, Ordinanza n. 13853/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto di un immobile sottoposto a vincolo storico-artistico. L'acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni sostenendo che il notaio, nel rogito, non l'avesse adeguatamente informata della possibilità di fruire dei benefici fiscali connessi alla natura del bene e che non avesse verificato correttamente le caratteristiche dell'immobile ai fini dell'applicabilità del regime fiscale più favorevole. La Corte d'appello aveva però ritenuto, sulla base delle risultanze istruttorie, che il notaio avesse correttamente adempiuto ai doveri informativi; in ogni caso, aveva escluso un danno causalmente ricollegabile all'eventuale omissione, osservando che la cliente aveva comunque indicato e condiviso l'opzione fiscalmente più vantaggiosa per l'acquisto della prima casa. Nel ricorso per cassazione sono stati dedotti cinque motivi: 1) violazione degli artt. 1218, 2730 e 2735 c.c. per avere la Corte attribuito valore confessoriо a dichiarazioni rese dal difensore in altro giudizio; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente e illogica circa il rapporto tra indicazione del vincolo nell'atto e adempimento dell'obbligo informativo; 3) violazione degli artt. 1218, 2699, 2700, 2730 e 2735 c.c. per l'asserita incompatibilità tra le dichiarazioni rese nel giudizio tributario e quelle riportate nell'atto notarile; 4) violazione degli artt. 1218, 2727 e 2729 c.c. per l'esclusione del nesso causale e del danno mediante un ragionamento presuntivo ritenuto congetturale; 5) violazione degli artt. 1175, 1176, 1218 e 2236 c.c. per avere la Corte escluso un obbligo del notaio di verificare ulteriormente le caratteristiche reali dell'immobile ai fini fiscali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, chiarendo che la dichiarazione resa dal difensore in altro giudizio non costituisce confessione in senso tecnico ma può essere liberamente apprezzata come elemento probatorio o indiziario; ha inoltre escluso che la motivazione della Corte d'appello fosse illogica o contraddittoria, perché le diverse dichiarazioni richiamate erano state lette in contesti diversi e non incompatibili. Il quarto e il quinto motivo sono stati dichiarati inammissibili nella parte in cui pretendevano una diversa ricostruzione dei fatti e delle prove, valutazione riservata al giudice di merito. In particolare, la Suprema Corte ha condiviso l'apprezzamento secondo cui il notaio aveva legittimamente fatto affidamento sulle indicazioni fornite dalla cliente e non era tenuto, in difetto di elementi di allarme, a procedere a ulteriori approfondimenti tecnici sulla consistenza dell'immobile. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Richiamato come norma sulla responsabilità per inadempimento; la Corte non ravvisa un inadempimento del notaio né un nesso causale risarcibile.

• art. 2730 c.c.

  La confessione richiede la provenienza dalla parte e l'assenza di equiparazione automatica di dichiarazioni del difensore rese in altro giudizio a confessione tecnica.

• art. 2735 c.c.

  La confessione stragiudiziale resa a terzo non ha valore di prova legale e può essere liberamente apprezzata dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro del vizio di violazione di legge dedotto nei motivi di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Usato come parametro della dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per il vizio di motivazione, che la Corte esclude perché la sentenza d'appello è logicamente coerente.

• art. 2699 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di efficacia probatoria dell'atto pubblico.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo quanto alla fede privilegiata dell'atto pubblico, non decisiva rispetto alle dichiarazioni indiziarie esterne all'atto.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato per le presunzioni semplici; la Corte considera legittimo il ragionamento inferenziale del giudice di merito.

• art. 2729 c.c.

  La valutazione presuntiva è riservata al giudice di merito se sorretta da adeguata motivazione e da elementi convergenti.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato in tema di correttezza nell'adempimento del dovere professionale del notaio.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato quale parametro della diligenza professionale richiesta al notaio.

• art. 2236 c.c.

  Richiamato nel quinto motivo; la Corte non ravvisa un dovere di speciale approfondimento tecnico in assenza di elementi che lo rendessero necessario.

• art. 13 d.p.r. n. 115/2002, comma 1-quater

  Applicato per il raddoppio dell'ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente.

Massime di principio

• La confessione stragiudiziale resa a un terzo non costituisce prova legale e il suo valore probatorio è liberamente apprezzato dal giudice di merito, che può valutarla insieme ad altri elementi indiziari.
• Una dichiarazione resa dal difensore in altro giudizio, se non integra confessione in senso tecnico, può comunque assumere rilievo probatorio o presuntivo se inserita in un quadro indiziario convergente.
• Non sussiste motivazione apparente quando la sentenza d'appello spieghi in modo logicamente coerente perché alcune circostanze di fatto siano state ritenute sintomatiche dell'adempimento o dell'inadempimento.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione del materiale probatorio: le censure che mirano a ottenere una rilettura dei fatti sono inammissibili.
• Il notaio, nell'esercizio della propria attività professionale, può fare affidamento sulle indicazioni concrete fornite dalla parte, salvo emergano elementi tali da imporre ulteriori verifiche; il dovere di consiglio non si estende alla verifica di circostanze che rientrano nella normale prudenza delle parti.
• Per affermare la responsabilità risarcitoria del professionista non basta prospettare un'ipotetica omissione: occorre dimostrare l'effettivo inadempimento e il nesso causale tra tale omissione e il danno lamentato.

Come è indicizzato