Cassazione Civile, Sentenza n. 22456/2023 del 25/07/2023

Esito

La controversia

Valentina S.r.l., promissaria acquirente di un immobile in forza di un contratto preliminare trascritto dopo l'iscrizione dell'ipoteca della banca ma prima del pignoramento, ha proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. sostenendo l'inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi in ragione della trascrizione del preliminare e denunciando altresì l'intervento del creditore ipotecario come inammissibile o abusivo. Il Tribunale di Milano ha rigettato l'opposizione; la Corte d'appello ha confermato ritenendo, in via principale, che Valentina non vantasse alcun diritto concreto derivante dal preliminare (esistenza di condizione risolutiva per mancato perfezionamento di leasing e mancanza di nomina del terzo). In subordine la corte ha precisato che la trascrizione del preliminare non rende automaticamente inefficace il pignoramento e che l'ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione prevale sui diritti del promissario acquirente. Valentina ha impugnato in Cassazione numerosi profili, tra cui la violazione degli artt. 2645‑bis c.c., 2919 c.c., 2929 c.c. e norme processuali; la Cassazione ha respinto il ricorso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Valentina S.r.l. confermando la decisione di merito. Ha statuido che: (1) il giudice di merito aveva correttamente ritenuto che, in base al preliminare allegato, Valentina non fosse titolare di alcun diritto reale o personale esigibile (condizione risolutiva per mancato leasing, assenza di nomina del terzo), ragione principale e sufficiente del rigetto; (2) in via generale la trascrizione del contratto preliminare anteriore al pignoramento non determina di per sé l'illegittimità o inefficacia del pignoramento; la trascrizione regola l'opponibilità dei diritti ma non la validità degli atti; (3) se è iscritta un'ipoteca anteriore alla trascrizione del preliminare, il creditore ipotecario mantiene prevalenza e può ottenere la vendita in sede esecutiva, con opponibilità dell'aggiudicatario rispetto al promissario acquirente; (4) questioni relative al soddisfacimento dei creditori e conflitti tra diritti in competizione sono da affrontare in sede di distribuzione. Sono state condannate le spese di Cassazione a carico della ricorrente a favore dei controricorrenti come indicato in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 619 c.p.c.

  Regola l'opposizione di terzo all'esecuzione; la Corte ricorda che l'opposizione richiede che il terzo dimostri un diritto idoneo a rendere inefficace il pignoramento e che i relativi accertamenti di fatto spettano al giudice del merito

• art. 2645‑bis c.c.

  Dispositivo sulla trascrizione del contratto preliminare; la Cassazione afferma che la trascrizione preventiva del preliminare, se intervenuta prima della trascrizione del pignoramento, non determina automaticamente l'illegittimità del pignoramento ma rileva soltanto sull'opponibilità dei diritti

• art. 2919 c.c.

  Norma sulla inefficacia degli atti relativi a beni alienati per impignorabilità o per ipoteca; la Corte osserva che l'eventuale inefficacia di atti non invalida di regola la prosecuzione della procedura quando sussistono diritti di creditore ipotecario anteriori

• art. 2929 c.c.

  Disciplina della trascrizione dell'atto di pignoramento e dei suoi effetti; la sentenza rileva che l'effetto della trascrizione è di regolazione dell'opponibilità e non di annullamento automatico degli atti

• art. 2932 c.c.

  Norma richiamata in relazione alla domanda autonoma di trasferimento della proprietà; la Corte segnala che tale domanda è distinta dall'opposizione di terzo e può seguire un diverso procedimento

• artt. 493 e 500 c.p.c.

  Norme processuali richiamate nei motivi; la Corte chiarisce che l'intervento del creditore ipotecario nella procedura esecutiva è ammissibile e non "sanante" di eventuali nullità solo quando il creditore vantava un titolo anteriore che prevale sui diritti del promissario

• art. 360 c.p.c. (motivi di cassazione)

  Norma che regola i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha valutato i motivi dedotti e li ha ritenuti infondati o assorbiti dal primo motivo relativo all'insussistenza del diritto vantato dal promissario

• art. 370 c.p.c. e art. 378 c.p.c.

  Regole processuali su termini e memorie in Cassazione; la Corte ha richiamato la regolarità formale degli atti e dichiarato l'irregolarità della mera "atto di costituzione" non tempestivamente notificato

• art. 366 c.p.c.

  Regole di specificità dei motivi in Cassazione; la Corte ha dichiarato inammissibili censure generiche o prive di specificità che mirino a sindacare accertamenti di fatto del giudice del merito

• art. 13 D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 (comma 1‑quater)

  Norma utilizzata per attestare i presupposti processuali relativi al rigetto o all'inammissibilità dell'impugnazione ai fini dell'iscrizione e contributi dovuti; la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti

Massime di principio

• La trascrizione di un contratto preliminare anteriore al pignoramento non rende di per sé nullo o inefficace il pignoramento: la trascrizione incide sull'opponibilità dei diritti ma non sulla validità formale dell'atto esecutivo
• Se sull'immobile grava un'ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del preliminare, i diritti del creditore ipotecario prevalgono in sede esecutiva sul promissario acquirente e la vendita eseguita per impulso del creditore ipotecario è opponibile
• Per vincere un'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. il promissario acquirente deve provare di essere titolare di un diritto concreto e attuale (assenza di condizioni risolutive non verificatesi, nomina del terzo quando prevista, ecc.); questioni di fatto rimangono soggette al sindacato del giudice del merito e difficilmente rovesciabili in Cassazione
• Eventuali conflitti tra creditori, o tra promissario acquirente e creditori non ipotecari, vanno trattati principalmente in sede di distribuzione e non possono essere risolti completamente nell'opposizione di terzo
• In Cassazione la mancata specificità dei motivi o il tentativo di rimettere in discussione accertamenti di fatto adeguatamente motivati dal giudice del merito comporta l'inammissibilità o il rigetto del ricorso
• Sul piano processuale, la costituzione tardiva dell'intimato mediante mera deposizione di "atto di costituzione" non notificato è irregolare: il controricorso deve essere tempestivamente notificato per adempiere alla sua funzione di attivazione del contraddittorio