Sentenza del 29/08/2024 n. 296 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell'Umbria

Esito

La controversia

Contestazione dell'avviso di rettifica catastale che aveva declinato la classe proposta dal contribuente (C/1 classe 5) ritenendo invece corretta la precedente classificazione (classe 14). Il contribuente sosteneva che i lavori avevano modificato la distribuzione interna e che unità similari nel complesso e nella zona risultavano classate in classi inferiori, nonché il degrado della zona ne riduce la redditività. L'Agenzia asseriva l'assenza di modifiche sostanziali e contestava l'uso di confronti statistici e di talune unità come comparabili. La Corte ha disposto consulenza tecnica d'ufficio per dirimere le divergenze tecnico-estimative relative al classamento.

La decisione

La Corte d'appello ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate confermando la decisione di merito che aveva attribuito all'unità immobiliare la categoria C/1 classe 7. Ha fatto propria la relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio, il quale, sulla base della descrizione delle caratteristiche dell'immobile (dimensioni dei vani, distribuzione interna, finiture, stato di conservazione, visibilità/accessibilità, esposizione, ubicazione e contesto socio-economico) e di un'analitica comparazione con unità similari selezionate per affinamento progressivo, ha ritenuto congrua la classe 7. Le obiezioni dell'Agenzia (metodologia statistica, uso di rendite proposte non validate, inesattezza del campione) sono state ritenute infondate o irrilevanti; la Corte ha ritenuto legittimo l'uso del dato comparativo come elemento integrativo e ha valorizzato il principio di affidamento sulle rendite proposte persistenti nel tempo. Spese a carico dell'Agenzia.

Norme richiamate

• r.d.l. 652/1939

  Richiamata dall'Agenzia come normativa di riferimento per il classamento; la Corte tuttavia ha valutato il classamento come procedimento estimativo fondato su elementi tecnici e comparativi, senza escludere l'uso di valutazioni relative al contesto di mercato per determinare la potenzialità reddituale.

• d.p.r. 1142/1949

  Richiamato dall'Agenzia quale normativa storica per il classamento; la Corte non ha escluso la vigenza delle norme tradizionali ma ha confermato che l'accertamento del classamento richiede valutazioni tecnico-estimative su elementi intrinseci ed estrinseci.

• d.p.r. 138/1998

  L'Agenzia ha sostenuto che il d.p.r. 138/1998 non è ancora applicabile per mancanza dei decreti attuativi; la Corte ha comunque ritenuto legittimo considerare aspetti qualitativi e di mercato (qualità urbana, deprezzamento, domanda locativa) come elementi rilevanti per la determinazione della classe, anche se il regime di revisione delle zone censuarie non è pienamente operativo.

Massime di principio

• Il classamento catastale è un procedimento estimativo che si fonda su un insieme di elementi tecnici: caratteristiche intrinseche (dimensioni, finiture, stato di conservazione, destinazioni interne) e elementi estrinseci (ubicazione, esposizione, accessibilità, contesto socio-economico, domanda di mercato). Non è determinato esclusivamente da modifiche planimetriche.
• La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) può legittimamente utilizzare analisi comparative e anche approcci statisticamente orientati come elemento integrativo, purché la proposta di classamento sia motivata complessivamente anche con i rilievi tecnico-descrittivi dell'immobile.
• Il criterio di selezione del campione comparativo mediante un progressivo affinamento (intero foglio → fascia metratura → immediata vicinanza → similitudine costruttiva/finizioni) è ammissibile e utile per individuare confronti pertinenti.
• Rendite o classamenti proposti e persistenti nel tempo, anche se non definitivamente convalidati dall'ufficio, possono assumere valore probatorio e contribuire al principio di affidamento, senza però essere decisivi da soli.
• Critiche tardive o di merito alla metodologia del CTU devono essere fondate e tempestive; il CTU ha l'onere e il diritto di rispondere alle osservazioni tecniche, e la Corte valuta la completezza e coerenza della relazione peritale.
• L'ufficio non può limitarsi ad affermare dogmaticamente l'applicazione di norme più datate senza confrontarsi con la realtà mercato/tecnica: il mutamento della redditività della zona è rilevante ai fini del classamento quando incide sulla potenzialità economica del bene.