Risoluzione n. 30 del 1/02/2008

Agevolazione "prima casa" e pertinenze

La risoluzione esamina il caso di un acquisto di garage da destinare a pertinenza di un’abitazione già posseduta dagli acquirenti. Il tema centrale è se, vendendo un precedente posto auto acquistato con i benefici prima casa, sia possibile applicare al nuovo acquisto sia l’agevolazione "prima casa" sia il credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Quesito e posizione del contribuente

Il notaio riferisce che gli acquirenti intendono:

• vendere un posto auto acquistato il 5 giugno 2003 con i benefici prima casa;
• acquistare un garage da destinare a pertinenza di un appartamento acquistato con atto registrato il 6 settembre 1982.

Secondo l’interpretazione prospettata, il nuovo acquisto dovrebbe beneficiare dell’agevolazione prima casa, poiché il garage diverrà pertinenza dell’unità abitativa, e dovrebbe altresì consentire la fruizione del credito d’imposta.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama innanzitutto la nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, che disciplina l’agevolazione "prima casa" per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e per i diritti reali relativi alle stesse.

Viene poi ricordato che il comma 3 della nota II-bis estende il beneficio anche all’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile agevolato, limitatamente a una per ciascuna categoria catastale tra:

• C/2;
• C/6;
• C/7.

Le pertinenze devono essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Il comma 4 della medesima nota II-bis prevede la decadenza dal beneficio in caso di vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima del decorso di cinque anni, salvo che entro un anno dall’alienazione si proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Infine, l’art. 7, comma 1, della legge n. 448/1998 attribuisce un credito d’imposta a chi, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, provveda ad acquistare un’altra casa di abitazione non di lusso, sempre in presenza delle condizioni della nota II-bis.

Principi interpretativi affermati dall’Agenzia

Dalla ricostruzione normativa emerge che:

• l’agevolazione prima casa può applicarsi anche alle pertinenze della casa di abitazione, se ne ricorrono i presupposti;
• il trasferimento dell’immobile agevolato entro cinque anni comporta la decadenza dal beneficio;
• la decadenza non è evitata se, entro un anno dalla vendita, si acquista un bene diverso da un immobile abitativo da destinare ad abitazione principale;
• il credito d’imposta presuppone che sia il precedente acquisto sia il successivo riacquisto fruiscano del regime agevolato prima casa.

L’Agenzia precisa che il riacquisto deve riguardare un altro immobile abitativo, da adibire a propria abitazione principale, richiamando l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la norma tutela concrete utilizzazioni abitative e non semplici progetti futuri.

Applicazione al caso concreto

Nel caso esaminato, il nuovo acquisto riguarda un box da destinare a pertinenza della casa di abitazione. Secondo l’Agenzia, tale fattispecie non soddisfa la condizione richiesta dal comma 4 della nota II-bis, perché il riacquisto non concerne un altro immobile abitativo da adibire a residenza principale, ma una pertinenza.

Ne consegue che:

• la vendita nel quinquennio del bene acquistato con i benefici comporta la decadenza dall’agevolazione fruita;
• il successivo acquisto della pertinenza non consente di conservare il beneficio tramite la regola di salvaguardia prevista dalla nota II-bis;
• non spetta il credito d’imposta di cui all’art. 7 della legge n. 448/1998, poiché manca il requisito del riacquisto di un immobile abitativo agevolato.

Conclusioni della risoluzione

L’Agenzia conclude che, nella fattispecie prospettata:

• il trasferimento della pertinenza acquistata il 5 giugno 2003 prima del quinquennio comporta la decadenza dall’agevolazione "prima casa";
• il comma 4 della nota II-bis non opera per salvaguardare il beneficio, poiché il riacquisto riguarda un box pertinenziale e non un’abitazione principale;
• l’acquisto di un’altra pertinenza non dà diritto al credito d’imposta ex art. 7 L. 448/1998;
• l’acquisto della nuova pertinenza può comunque beneficiare dell’agevolazione "prima casa" solo se sussistono i presupposti del comma 3 della nota II-bis, cioè quelli previsti per le pertinenze della casa di abitazione.

La risposta è resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del DM 26 aprile 2001, n. 209.