Cassazione Civile, Ordinanza n. 10477/2023 del 19/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un antico atto di divisione di un fabbricato e dell'area circostante, nel quale erano state attribuite porzioni esclusive diverse ai due rami familiari, ma era rimasta in comproprietà un pozzo con i relativi impianti, disciplinato anche da una servitù di passaggio. I ricorrenti hanno agito per ottenere la demolizione e la rimessione in pristino di opere che gli altri comproprietari avrebbero realizzato in violazione di tale assetto: in particolare, una passerella in cemento armato appoggiata sul muro perimetrale e sulla facciata comune, un muro posto a breve distanza dalla porta di accesso al pozzo, un rialzo del piano di calpestio e altre modifiche che avrebbero impedito l'accesso al pozzo, ostruendo inoltre aperture finestrate e alterando la facciata, con richiesta anche di risarcimento del danno. I convenuti avevano resistito proponendo a loro volta domanda riconvenzionale per la regolarizzazione di luci asseritamente irregolari, la rimozione di manufatti degli attori e il risarcimento di danni da infiltrazioni. In appello, la domanda degli attori relativa alla passerella e ai danni era stata respinta; i ricorrenti hanno quindi denunciato con il primo motivo la violazione dell'art. 907 c.c. e il mancato esame di fatti decisivi, sostenendo che la Corte territoriale avrebbe dovuto applicare l'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune, perché la facciata era parte comune e l'opera incideva sul pari uso, sull'illuminazione e sui fregi architettonici. Con il secondo motivo hanno contestato il rigetto della censura relativa alla copertura della terrazza/tettoia, deducendo violazione degli artt. 907 c.c., 1158 c.c., 2697 c.c. e 115 c.p.c., nonché l'omessa considerazione della pretesa preesistenza del manufatto, dell'asserita mancanza di contestazioni e della richiesta subordinata di riduzione di soli 20 cm della parte centrale mantenendo la chiusura frontale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e ha rigettato il secondo. Ha ritenuto errato l'impianto motivazionale della Corte d'appello nella parte in cui aveva esaminato la passerella solo alla luce delle norme sulle distanze legali e del preteso mancato richiamo dell'art. 907 c.c., senza invece verificare, come imposto dalla disciplina della comunione e del condominio, se l'opera eseguita sulla facciata comune rispettasse i limiti dell'art. 1102 c.c., cioè se non alterasse la destinazione della cosa comune e non impedisse il pari uso agli altri partecipanti. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al solo primo motivo e ha rinviato alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Quanto al secondo motivo, relativo alla tettoia/copertura della terrazza e alla pretesa usucapione del diritto di limitarne l'altrui veduta, la Corte lo ha ritenuto infondato perché il giudice di merito aveva accertato in fatto la stabilità e la consistenza del manufatto quale costruzione e la sua concreta interferenza sulla veduta, valutazione non sindacabile in cassazione.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Nella comunione e nel condominio disciplina l'uso della cosa comune: è consentita la più intensa utilizzazione individuale purché non si alteri la destinazione del bene e non si impedisca agli altri il pari uso; prevale sulle norme sulle distanze quando queste siano incompatibili con la struttura e la funzione della cosa comune.

• art. 1139 c.c.

  Richiamato per l'applicazione, al condominio, delle norme sulla comunione, inclusa la disciplina dell'art. 1102 c.c.

• art. 907 c.c.

  Evocato dai ricorrenti e dalla Corte territoriale in tema di distanza legale dalle vedute; la Cassazione precisa che, nel contesto della cosa comune, non basta il richiamo alla norma sulle distanze se occorre prima verificare la compatibilità con l'uso della cosa comune.

• art. 873 c.c.

  Richiamato per affermare che anche una tettoia può integrare una costruzione ai fini delle distanze, se stabile, consistente e immobilizzata al suolo.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per dedurre la mancata contestazione di alcuni fatti; la censura è stata comunque respinta nel merito sul secondo motivo.

• art. 2697 c.c.

  Invocato dai ricorrenti in relazione alla ripartizione dell'onere della prova sulla pretesa preesistenza del manufatto e sulla legittimità delle modifiche.

• art. 1158 c.c.

  Citato dai ricorrenti in relazione al preteso acquisto per usucapione del diritto di mantenere la conformazione originaria della copertura della terrazza.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  Il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il deposito delle memorie in prossimità della camera di consiglio.

Massime di principio

• Quando l'opera contestata incide su una parte comune di un edificio in situazione assimilabile al condominio o alla comunione forzosa, il giudice deve anzitutto verificare la compatibilità dell'intervento con l'art. 1102 c.c.; le norme sulle distanze legali operano solo se compatibili con la disciplina dell'uso della cosa comune.
• Nel conflitto tra disciplina delle distanze e disciplina dell'uso delle parti comuni, quest'ultima ha natura speciale e prevale se l'applicazione delle distanze sarebbe incompatibile con la struttura del bene comune o con il pari uso degli altri partecipanti.
• La legittimità di un'opera realizzata sulla cosa comune va valutata in concreto, accertando se essa alteri la destinazione del bene o impedisca agli altri partecipanti un uso paritetico; non è sufficiente un approccio astratto fondato solo sulla norma sulle distanze.
• Una tettoia o altro manufatto analogo può integrare una 'costruzione' rilevante ai fini delle distanze se presenta stabilità, consistenza e immobilizzazione al suolo.
• L'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla consistenza del manufatto e sulla sua incidenza concreta sulla veduta è, di regola, insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua e plausibile.

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