Sentenza del 14/05/2019 n. 2932 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava l'assoggettamento a ICI del terreno, sostenendo che, dopo una successiva previsione urbanistica di inedificabilità, esso non fosse più edificabile in concreto. La volumetria edificatoria era stata infatti prevista come trasferibile, nell'ambito della perequazione urbanistica, su un diverso terreno. La questione riguardava quindi se il trasferimento della volumetria e l'impossibilità di edificare immediatamente sull'area originaria facessero venir meno la natura edificabile del terreno ai fini ICI.

La decisione

La contestazione è stata respinta. Il terreno originariamente edificabile conserva, ai fini ICI, la natura di area edificabile anche quando una previsione urbanistica ne impedisca temporaneamente l'edificazione diretta e la volumetria sia trasferita su un'altra area individuata. La capacità edificatoria non viene meno fino a quando il diverso terreno non assume la qualità di area edificabile. Le situazioni che rendono concretamente non immediato l'esercizio dello jus aedificandi incidono eventualmente sulla valutazione del valore venale, ma non sull'assoggettabilità all'imposta.

Norme richiamate

• D.lgs. n. 504/1992

  La disciplina ICI assoggetta all'imposta le aree fabbricabili. La qualificazione dell'area dipende dalla sua potenzialità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici, non necessariamente dalla possibilità di edificare nell'immediato.

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2

  La nozione fiscale di area fabbricabile è collegata alla possibilità edificatoria prevista dagli strumenti urbanistici, anche se l'edificazione concreta è subordinata a ulteriori condizioni o non è immediatamente esercitabile.

• Costituzione, artt. 3 e 53

  I principi di uguaglianza e di capacità contributiva sorreggono la tassazione dei terreni in relazione al loro valore e alla loro potenzialità economica, senza richiedere che l'edificazione sia già concretamente realizzata.

• Cassazione, n. 27575/2018

  Il richiamo conferma l'orientamento secondo cui le limitazioni o condizioni all'esercizio concreto della capacità edificatoria non eliminano necessariamente la qualificazione fiscale dell'area come edificabile.

• Cassazione, Sezioni Unite, n. 25506/2006

  La qualificazione urbanistica dell'area e la sua potenzialità edificatoria costituiscono il principale criterio per stabilire l'assoggettabilità ICI; le difficoltà operative possono rilevare nella determinazione del valore, ma non escludono di per sé l'imposta.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un terreno può essere considerato edificabile anche se l'edificazione non è immediatamente possibile, purché sussista una potenzialità edificatoria riconosciuta dagli strumenti urbanistici.
• La previsione di inedificabilità dell'area originaria non elimina necessariamente la capacità edificatoria quando la volumetria è trasferibile o trasferita nell'ambito di un meccanismo di perequazione urbanistica.
• Il trasferimento della volumetria su un'altra area non fa venir meno automaticamente la natura edificabile del terreno originario: occorre verificare quando l'area sostitutiva acquisisca effettivamente la qualità edificabile.
• Le limitazioni urbanistiche, i vincoli e l'impossibilità di edificare nell'immediato possono incidere sulla stima del valore venale e quindi sull'importo dell'imposta, ma non necessariamente sull'an dell'assoggettamento.
• Nelle controversie fiscali occorre distinguere tra qualificazione dell'area come edificabile e concreta valorizzazione economica della sua capacità edificatoria: la prima può permanere anche quando la seconda risulti ridotta o differita.