Sentenza del 25/06/2021 n. 3263 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

impugnazione di liquidazione di maggiore imposta di registro per una compravendita immobiliare: l'Amministrazione aveva rettificato il valore dichiarato dell'immobile facendo leva sullo scostamento rispetto alle quotazioni OMI

La decisione

la Corte ha ritenuto che la rettifica non possa fondarsi soltanto sul contrasto tra corrispettivo dichiarato e quotazioni OMI; per legittimare la revisione del valore occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (perizia comparativa su trasferimenti simili, perizie giudiziarie, capitalizzazione del reddito, ecc.). Sulla base di questo principio l'accertamento fondato solo sulle quotazioni OMI è stato considerato insufficiente

Norme richiamate

• d.P.R. 131/1986

  la norma disciplina la determinazione della base imponibile e impone che la rettifica del valore sia fondata su elementi idonei; la Corte interpreta il comma come richiedente ulteriori elementi rispetto alle sole quotazioni OMI

• Cass. ord. 13992/2019

  pregressa giurisprudenza della Corte che conferma il principio secondo cui le quotazioni OMI non sono di per sé sufficienti a fondare una rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro

• Cass. 21569/2016

  afferma l'esigenza di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (comparazione di trasferimenti, perizie, capitalizzazione del reddito) per rettificare il valore dichiarato

• Cass. 20387/2017

  conferma il principio che le tabelle OMI costituiscono un elemento informativo ma non probatorio sufficiente per la determinazione del valore normale ai fini fiscali

Massime di principio

• Le quotazioni OMI possono essere utilizzate dall'Amministrazione come elemento indiziario, ma non sono mai di per sé prova sufficiente per rettificare il valore ai fini dell'imposta di registro.
• Per legittimare una rettifica del valore l'Amministrazione deve fornire elementi indiziari "gravi, precisi e concordanti": comparazioni con trasferimenti di immobili simili nella stessa zona e nello stesso periodo, perizie tecniche o giudiziarie, oppure il valore derivante dalla capitalizzazione del reddito immobiliare.
• Il contribuente può efficacemente contestare l'accertamento richiedendo che l'Amministrazione produca le specifiche verifiche e perizie su cui si fonda la rettifica; in mancanza di tali elementi l'accertamento è destinato a essere annullato.
• Nel valutare controversie analoghe il giudice confronta più fonti probatorie: tabelle OMI utili come riferimento statistico, ma decisive diventano le prove comparative e tecniche dirette sul singolo bene.
• È consigliabile, in caso di compravendita, conservare e produrre documentazione (perizie, atti di compravendite recenti comparabili, rendite catastali aggiornate, elementi che giustifichino eventuali scostamenti) per prevenire o resistere a eventuali rettifiche del valore.