Cassazione Civile, Sentenza n. 14585/2021 del 26/05/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza di merito che aveva dichiarato nullo il contratto preliminare di permuta stipulato il 2 agosto 1989 (scambio del 75% dei terreni delle germane Mangiacotti con il 25% delle costruzioni future realizzate dal Donatacci). Donatacci chiedeva la costituzione della proprietà ex art. 2932 c.c. o, in subordine, il pagamento della penale prevista. In cassazione deduceva omesso esame di punto decisivo, violazione di norme civili sulla determinazione/determinabilità dell'oggetto del contratto e contestava il mancato riconoscimento della validità della patto di comproprietà e della penale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che il preliminare è nullo per indeterminatezza/indeterminabilità dell'oggetto (mancanza di esatta collocazione e consistenza della porzione di terreno e delle costruzioni promesse), richiamando i principi sulla validità del "genus limitatum" e sulla necessità di elementi oggettivi e verificabili per la determinazione della porzione immobiliare. Ha inoltre escluso la validità della penale quando essa trae origine da un preliminare nullo e ha ritenuto infondate le censure sul punto che una parte delle promesse avesse dato esecuzione: l'esecuzione parziale non sanifica l'indeterminatezza contrattuale. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite (determinate in € 5.500,00 oltre accessori) e al versamento di eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Norma evocata dal ricorrente per chiedere sentenza costitutiva della proprietà; la Corte ha ritenuto che tale pronuncia non potesse trovare luogo perché il preliminare è nullo per indeterminatezza dell'oggetto

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nella contestazione sulla determinazione della volontà negoziale; la Corte non ha ritenuto violata la disciplina della interpretazione dei negozi giuridici alla luce della documentazione contrattuale

• art. 1367 c.c.

  Applicato nei principi richiamati dalla Corte sul "genus limitatum": la vendita di cose appartenenti a un genere limitato è possibile solo se il contratto contiene elementi idonei alla identificazione attraverso un procedimento tecnico; nella fattispecie tali elementi mancavano

• art. 1178 c.c.

  Richiamato nei precedenti giurisprudenziali citati: l'adempimento del venditore deve consentire la consegna della cosa determinata nel genere; qui la mancanza di dati sulla dislocazione e forma della porzione resa impossibile l'identificazione

• art. 1472 c.c.

  Evocato nelle censure del ricorrente relative a regole della compravendita e dei contratti; la Corte ha ritenuto non applicabile la soluzione prospettata dal ricorrente per sanare l'indeterminatezza

• art. 1378 c.c.

  Richiamato nella fase di discussione sulle conseguenze dell'esecuzione parziale e sull'integrità del contenuto negoziale; la Corte ha escluso che l'esecuzione parziale potesse regolarizzare l'oggetto indeterminato del preliminare

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nella doglianza relativa alle spese; la Corte ha confermato che la regolazione delle spese segue la soccombenza e che il ricorrente non ha indicato criteri per contrastare la decisione

• art. 1337 c.c.

  Censurato dal ricorrente con riferimento a comportamenti precontrattuali; la Corte non ha ritenuto che la normativa sui comportamenti contrattuali possa sanare l'indeterminatezza dell'oggetto

• art. 1338 c.c.

  Invocato nella discussione sulle trattative/precontrattuali; la Corte non ha riconosciuto rilievo capace di incidere sulla nullità del preliminare per indeterminatezza

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale che delinea i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha esaminato e respinto i motivi dedotti ai sensi del comma 1, nn. 3 e 5 (violazione di legge e omesso esame di punto decisivo), ritenendoli infondati o inammissibili

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha accertato l'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto

Massime di principio

• Per i contratti che trasferiscono porzioni di fondi o porzioni di edifici è essenziale che l'oggetto sia determinato o determinabile tramite elementi oggettivi; la sola indicazione percentuale (es. 75%/25%) non è sufficiente se manca l'esatta collocazione o consistenza della porzione
• La figura del "genus limitatum" ammette la vendita o permuta di parti individuate per genere solo se il contratto contiene criteri chiari e verificabili (misure, confini, rimando a dati esistenti o a un terzo incaricato) che consentano la determinazione senza necessità di un nuovo accordo
• La nullità del preliminare per indeterminatezza rende inefficaci anche le clausole accessorie (es. penale) che traggono origine dal contratto nullo
• L'esecuzione o l'adempimento da parte di alcune delle controparti non sanano l'indeterminatezza dell'oggetto negoziale tra le parti originarie
• In caso di soccombenza in grado di appello le spese seguono la regola della soccombenza e il giudice di merito può condannare la parte perdente al pagamento delle spese; in Cassazione l'impugnazione delle spese richiede indicazione puntuale dei criteri di illegittimità