Cassazione Civile, Sentenza n. 14586/2021 del 26/05/2021

Esito

La controversia

Morgera (e Iacomino) proponevano che, avendo manifestato adesione all'acquisto di immobili INPS entro il 31/10/2001 in esito all'offerta per la vendita ex D.L.vo 104/1996, fosse dichiarato l'effetto traslativo a loro favore con pronuncia costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., al prezzo calcolato come rendita catastale moltiplicata per cento. In subordine chiedevano la pronuncia costitutiva con riferimento al valore di mercato correggendo però delibere di legge (sconti e agevolazioni). Il Tribunale di Napoli accolse la domanda; la Corte d'Appello di Napoli riformò accogliendo l'appello dell'INPS e ritenendo inesistente un diritto potestativo di opzione e, in assenza dell'effettiva immissione nell'apposito piano di dismissione, esclusa la prelazione. Morgera ha quindi ricorso in Cassazione censurando la decisione distrettuale per violazione di norme relative alla dismissione degli immobili pubblici e dell'art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo errata la valutazione della Corte d'Appello che non aveva adeguatamente considerato atti e comunicazioni (es. lettera IGEI del 1998 e l'accettazione del ricorrente del 31/10/2001) idonei a manifestare la volontà di cedere e a cristallizzare la posizione e il prezzo secondo le norme vigenti all'epoca. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte d'Appello di Napoli per nuovo esame e decisione, con condanna alle spese di giudizio come indicato.

Norme richiamate

• Codice Civile

  Norma invocata per ottenere la pronuncia costitutiva dell'acquisto (effetto traslativo) a seguito della manifestazione di volontà di acquisto; la Corte richiede che gli elementi costitutivi del trasferimento siano valutati alla luce della data della manifestazione.

• Decreto Legislativo 104/1996

  Riferimento normativo sul regime di dismissione degli immobili pubblici; la Corte d'appello aveva escluso un diritto potestativo fondandosi su tali disposizioni, mentre la Cassazione richiama la necessità di valutare la concreta manifestazione di volontà dell'ente e gli atti preordinati alla vendita.

• Legge 662/1996

  art. 3, comma 109, lett. a)

  Disciplina la prelazione dei conduttori sugli immobili di enti pubblici con riduzione del 30% sul prezzo di mercato; la Corte sottolinea che il diritto di prelazione opera solo quando sia 'validamente ed adeguatamente' manifestata la volontà dell'ente di porre in vendita gli immobili.

• Decreto Interministeriale 1 aprile 2003

  classificazione di pregio

  Usato per la qualificazione degli immobili ai fini della determinazione del prezzo di mercato; inciderebbe sul valore e sulle agevolazioni applicabili.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione

  Cass. civ., Sez. II, sent. 26 maggio 2008 n. 13560; Cass. nn. 9922/2008 e 12599/2001

  Precedenti che distinguono la mera posizione del conduttore dalla effettiva prelazione: la prelazione/agevolazione spetta solo se l'ente abbia validamente manifestato la volontà di vendere; non si configura un diritto potestativo indipendente dall'effettiva messa in vendita.

Massime di principio

• Distinguere tra diritto potestativo (non riconosciuto automaticamente) e diritto di prelazione: la prelazione richiede una manifestazione valida e adeguata della volontà dell'ente di vendere.
• Valutare la data di offerta e di accettazione: atti anteriori all'inclusione formale in un piano di dismissione possono comunque cristallizzare posizioni e condizioni (incluso il prezzo) se sussistono atti e comunicazioni che attestino la volontà dell'ente.
• Considerare comunicazioni amministrative (es. lettere come quella dell'IGEI) come possibili prove della volontà di cedere l'immobile; la loro natura (ricognitiva vs. dispositiva) va valutata nel contesto probatorio.
• Applicare le riduzioni e gli sconti previsti dalla legge (es. sconto del 30% per prelazione) solo se sono soddisfatte le condizioni previste dalla normativa e se la prelazione è effettivamente esercitabile.
• In caso di contrasto tra valutazioni di merito della Corte d'Appello e orientamenti consolidati della Cassazione, è possibile la cassazione con rinvio per un nuovo esame conforme ai principi di diritto indicati dalla Suprema Corte.
• Nel contenzioso su dismissione immobiliare pubblica è essenziale documentare e far valere l'insieme degli atti (offerte, comunicazioni, piani di dismissione) per dimostrare la sussistenza del diritto richiesto.