Sentenza del 03/06/2019 n. 5042 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'avviso di accertamento con cui gli venivano richieste IRPEF, addizionali regionale e comunale per l'anno d'imposta 2013, sostenendo che i canoni relativi a un immobile concesso in locazione commerciale non fossero imponibili perché non percepiti a causa della morosità del conduttore. Deduceva inoltre che il procedimento di convalida dello sfratto per morosità, intervenuto l'11 dicembre 2013, dimostrasse l'inesistenza del reddito per l'intero anno.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto parzialmente il ricorso, annullando l'accertamento per alcuni immobili, ma lo aveva rigettato con riferimento all'immobile commerciale. Il giudice d'appello ha rigettato l'appello del contribuente, ritenendo che, ai sensi dell'articolo 26 del TUIR, i redditi fondiari derivanti dalla locazione siano imponibili indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Per le locazioni commerciali, la mancata percezione dei canoni non consente di escludere dalla tassazione i canoni maturati prima della convalida dello sfratto; l'esclusione opera soltanto per il periodo successivo alla data del provvedimento di convalida. Le spese del giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Articolo 26 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo del possessore.

  La norma impone di dichiarare e assoggettare a imposizione i redditi fondiari da locazione anche quando il canone non sia stato effettivamente incassato, salvo specifiche deroghe previste dalla legge.

• Articolo 8, comma 5, della legge n. 431/1998

  Per le sole locazioni ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono alla formazione del reddito complessivo dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.

  La disposizione introduce una deroga al principio generale di imponibilità per cassa indipendente dalla percezione, ma la deroga è limitata alle locazioni abitative e non può essere estesa alle locazioni commerciali.

• Cassazione civile, sentenza n. 11158 del 10 maggio 2013

  La mancata percezione dei canoni di locazione per morosità del conduttore non impedisce l'assoggettamento a imposta sul reddito fino alla risoluzione del contratto.

  La morosità del conduttore, da sola, non elimina l'imponibilità dei canoni; occorre un evento giuridicamente rilevante, quale la risoluzione del contratto o, secondo la disciplina applicata alle locazioni commerciali, la convalida dello sfratto, per delimitare temporalmente l'imponibilità.

• Cassazione civile, sentenza n. 651 del 18 gennaio 2012

  Conferma il principio secondo cui i canoni non riscossi restano fiscalmente rilevanti sino alla cessazione o risoluzione del rapporto locatizio.

Massime di principio

• Per le locazioni commerciali, il semplice mancato pagamento del canone da parte del conduttore non esclude l'imponibilità del reddito: i canoni maturati devono normalmente essere dichiarati.
• La convalida dello sfratto per morosità produce effetti fiscali, per le locazioni commerciali, solo dal momento del provvedimento e non retroattivamente sui canoni maturati prima di tale data.
• La disciplina più favorevole prevista per i canoni non percepiti nelle locazioni abitative non può essere automaticamente applicata agli immobili ad uso commerciale, trattandosi di una norma derogatoria e circoscritta.
• Per evitare contestazioni è necessario distinguere tra data di maturazione dei canoni, data di risoluzione del contratto e data di convalida dello sfratto, documentando ciascun evento.
• In caso di locazione commerciale, l'esclusione dalla tassazione dei canoni non percepiti può riguardare soltanto il periodo successivo alla cessazione giuridicamente accertata del rapporto, mentre i canoni anteriori restano in linea generale imponibili.