Sentenza del 26/04/2016 n. 2310 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la determinazione del valore dell’immobile fondata sulle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ritenendo che tali quotazioni non fossero sufficienti, da sole, a giustificare la rettifica. La questione riguardava quindi il valore probatorio delle quotazioni OMI e l’onere dell’Ufficio di integrare tali dati con ulteriori elementi concreti.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta legittima. Le quotazioni OMI costituiscono soltanto presunzioni semplici e, considerate isolatamente, non bastano a determinare con certezza il valore dell’immobile. Tuttavia, se il contribuente non fornisce elementi idonei a superare la pretesa e manca una prova contraria adeguata, l’Ufficio può valorizzare la documentazione presente negli atti e utilizzare tale materiale per sostenere la determinazione del valore. La contestazione del contribuente è stata quindi respinta.

Norme richiamate

• Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI hanno natura di presunzioni semplici: non sono sufficienti, da sole, a provare il valore effettivo dell’immobile, ma possono essere utilizzate insieme ad altri elementi documentali e indiziari.

• Principio dell’onere della prova e delle presunzioni semplici

  La rettifica deve essere sostenuta da elementi valutativi ulteriori rispetto alle sole quotazioni OMI. In assenza di una prova contraria idonea del contribuente, il giudice può ritenere legittima la valutazione dell’Ufficio basata sulla documentazione disponibile.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non determinano automaticamente il valore fiscale o commerciale di un immobile: costituiscono solo un punto di riferimento indiziario.
• L’Amministrazione deve integrare i dati OMI con ulteriori elementi, come caratteristiche dell’immobile, ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, atti comparabili o altra documentazione.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire elementi concreti e documentati per dimostrare che il valore attribuito dall’Ufficio è eccessivo o non coerente con le caratteristiche dell’immobile.
• Se il contribuente non supera adeguatamente la presunzione e gli atti contengono documentazione convergente, il giudice può confermare la rettifica anche se le quotazioni OMI, da sole, non sarebbero sufficienti.
• In casi analoghi occorre distinguere tra l’uso esclusivo delle quotazioni OMI, normalmente insufficiente, e il loro uso combinato con altri elementi, che può legittimare l’accertamento.