Cassazione Civile, Ordinanza n. 32139/2021 del 05/11/2021

Esito

La controversia

La controversia origina dalla compravendita di un immobile che il compratore assumeva acquistato per un valore inferiore a quello pattuito a causa di un'irregolarità urbanistica della costruzione. Il Tribunale aveva rigettato la domanda risarcitoria proposta dall'acquirente; la Corte d'appello di Milano, invece, aveva accolto l'impugnazione dell'acquirente ritenendo applicabile l'art. 1489 c.c. La venditrice ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, censurando la sentenza d'appello nella parte in cui ha applicato l'art. 1489 c.c. nonostante, secondo la ricorrente, il compratore fosse già a conoscenza dell'irregolarità urbanistica dell'immobile. La ricorrente ha sostenuto che la Corte territoriale avrebbe errato nel non escludere la tutela di riduzione del prezzo in presenza della conoscenza dell'acquirente della difformità edilizia; il relatore ha rilevato che la ricorrente non indicava un fatto decisivo omesso dalla Corte d'appello.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La norma è richiamata come disciplina applicabile quando sulla cosa venduta gravino oneri o diritti di terzi che ne diminuiscano il valore o la commerciabilità, purché l'onere non sia dichiarato nel contratto e non sia conosciuto dal compratore al momento dell'acquisto; in mancanza di tali condizioni non è riconoscibile la riduzione del prezzo.

• art. 380-bis c.p.c.

  È la norma procedurale che consente la definizione in camera di consiglio nei casi di manifesta inammissibilità o infondatezza; il Collegio ha ritenuto che tali presupposti mancassero e ha disposto la pubblica udienza.

• art. 391-bis c.p.c.

  È richiamato nel provvedimento in relazione al procedimento camerale seguito per la proposta del relatore e alla gestione del ricorso per cassazione.

Massime di principio

• In materia di compravendita immobiliare, la difformità urbanistica della costruzione non integra di per sé un vizio della cosa quando non attiene ad anomalie strutturali del bene; può invece assumere rilievo come onere o diritto altrui gravante sulla cosa ai sensi dell'art. 1489 c.c.
• La tutela dell'acquirente ex art. 1489 c.c. presuppone che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto e non fosse conosciuta dal compratore al momento dell'acquisto, oltre alla persistenza di un potere repressivo della pubblica amministrazione idoneo a incidere sul valore o sulla commerciabilità del bene.
• Quando il ricorso per cassazione non evidenzia un fatto decisivo omesso dalla sentenza impugnata e non emergono i presupposti di manifesta inammissibilità o infondatezza, la causa non può essere decisa in camera di consiglio e va rimessa alla pubblica udienza.

Come è indicizzato