Risposta n. 182 del 15/10/2026

Cessione di credito ipotecario e imposta sostitutiva sui finanziamenti

La risposta n. 182/2026 esamina il trattamento dell’imposta ipotecaria dovuta per l’annotazione nei registri immobiliari della cessione di un credito assistito da ipoteca volontaria. La cessione è destinata a garantire un finanziamento a medio-lungo termine soggetto al regime dell’imposta sostitutiva previsto dal d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.

Fattispecie e quesito

Un notaio è incaricato di stipulare un finanziamento tra una società per azioni e una banca e di curare la successiva annotazione della cessione di un credito della società alla banca. La cessione è pattuita pro solvendo, ha funzione di garanzia della restituzione del finanziamento ed è assistita da un’ipoteca volontaria preesistente. Ai sensi dell’articolo 2843 c.c., il trasferimento deve essere annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria.

Il notaio domanda se tale formalità sia esente dall’imposta ipotecaria, in quanto inerente a un finanziamento per il quale è richiesto il regime sostitutivo.

Soluzione prospettata dall’istante

L’istante sostiene che la cessione del credito e della garanzia ipotecaria non costituisca un’operazione autonoma, ma un atto accessorio e strumentale al finanziamento. L’annotazione ex articolo 2843 c.c. sarebbe pertanto una formalità inerente all’operazione agevolata e dovrebbe beneficiare dell’esenzione dall’imposta ipotecaria. A sostegno richiama la risoluzione n. 29/E del 3 aprile 2012 e la sentenza della Corte di cassazione n. 1957 del 24 gennaio 2019.

Normativa e prassi richiamate

L’articolo 17 del d.P.R. n. 601/1973 consente, per le operazioni di finanziamento individuate dagli articoli 15 e seguenti, di applicare un’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e della tassa sulle concessioni governative. In seguito alle modifiche apportate dall’articolo 12, comma 4, lettera b), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, il regime presuppone l’opzione esercitata per iscritto nell’atto di finanziamento.

L’articolo 15 include nel regime le operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie e alle relative vicende. La disposizione menziona espressamente anche le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti e le successive cessioni dei crediti e i trasferimenti delle garanzie, alle condizioni previste dalla norma.

La risoluzione n. 29/E del 2012 ha chiarito che l’ambito agevolato comprende, oltre al finanziamento in senso stretto, gli atti inerenti al contratto e le garanzie di qualunque tipo. L’articolo 2843 c.c. stabilisce che la trasmissione dell’ipoteca per cessione del credito deve essere annotata a margine dell’iscrizione e che essa non produce effetto finché l’annotazione non sia eseguita.

L’Agenzia richiama inoltre la giurisprudenza di legittimità: tra le altre, Cass. n. 1957 del 24 gennaio 2019, Cass. n. 5270 del 5 maggio 2009 e Cass. n. 11749 del 5 maggio 2025, oltre ai precedenti Cass. n. 2734/2009, n. 10766/2013, n. 2815/2002, n. 4598/2002 e n. 14840/2008. Da tali pronunce emerge che l’agevolazione può riguardare gli atti che trovano causa nel finanziamento o nelle garanzie accessorie e che l’inerenza va valutata considerando il collegamento funzionale con un finanziamento agevolato non ancora esaurito. La Cassazione ha inoltre valorizzato il ruolo della cessione quale elemento qualificante della struttura del contratto bancario e la sua effettiva finalità di garanzia, anche quando l’atto di garanzia sia stipulato in un momento successivo.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia considera la cessione pro solvendo dei crediti assistiti da ipoteca un atto diretto a garantire l’estinzione del debito assunto dalla società nei confronti della banca. Poiché l’ipoteca è accessoria al credito, il trasferimento del credito comporta il trasferimento della garanzia; l’annotazione è necessaria per rendere opponibile ai terzi tale trasferimento.

In questa fattispecie, la cessione e la relativa annotazione possono essere inerenti al finanziamento e rientrare nel regime sostitutivo. La loro agevolabilità dipende però dall’effettivo collegamento con il finanziamento e dalla sussistenza dei presupposti richiesti per il regime.

Parere e condizioni per l’esenzione

L’Agenzia conclude che la formalità di annotazione può essere attratta nel regime dell’imposta sostitutiva ed essere esente dall’imposta ipotecaria a condizione che:

• il finanziamento sia a medio o lungo termine e ricorrano le condizioni oggettive e soggettive richieste;
• l’opzione per l’imposta sostitutiva sia esercitata per iscritto nell’atto di finanziamento, ai sensi dell’articolo 17 del d.P.R. n. 601/1973;
• la finalità di garanzia della cessione risulti evidente dalla lettura del contratto di finanziamento.

La condizione relativa alla finalità di garanzia deve essere verificabile sia quando la cessione è stipulata contestualmente al finanziamento, sia quando è stipulata successivamente. In quest’ultimo caso, il finanziamento deve già recare l’opzione scritta per il regime sostitutivo.