Sentenza n. 61/2026 - Milano, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente aveva chiesto il permesso di costruire per opere interne dirette a migliorare le condizioni igienico-sanitarie dell'unità immobiliare, mediante la creazione di un antibagno, la modifica della zona cottura e del bagno e la riduzione del locale giorno-notte. Il Comune aveva respinto l'istanza ritenendo non dimostrata la liceità dell'uso residenziale, non sussistenti le condizioni di abitabilità per carenza di altezza e di rapporti aeroilluminanti e non provato un miglioramento igienico-sanitario idoneo a rendere possibile la funzione abitativa. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto l'illegittimità del diniego, sostenendo di avere dimostrato la destinazione abitativa lecita mediante le schede catastali di primo impianto e una concessione in sanatoria del 1999, nella quale l'unità era descritta come abitazione posta al piano sottotetto. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 31 d.P.R. 380/2001, sostenendo che, essendo lecita la destinazione abitativa, non sussisteva alcun abuso da sanzionare e l'ordine di ripristino era illegittimo. Il Comune ha resistito al ricorso.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento impugnato. Ha ritenuto fondate e connesse le prime due censure, osservando che l'art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001 consente di ricavare lo stato legittimo anche dal titolo abilitativo relativo all'ultimo intervento edilizio sull'intera unità e, in presenza di un principio di prova del titolo originario, dalle informazioni catastali di primo impianto. La concessione in sanatoria del 17 novembre 1999, riferita alla formazione di un servizio igienico, di un angolo cottura e di un lucernario in un'abitazione posta al piano sottotetto, è stata interpretata come titolo idoneo ad attestare la funzione abitativa, poiché non avrebbe altrimenti senso assentire cucina e servizio igienico in un sottotetto non destinato alla permanenza di persone. Anche qualora tale espressione fosse stata meramente ricognitiva, le schede catastali di primo impianto, in presenza del principio di prova costituito dalla concessione in sanatoria e dell'assenza del titolo costruttivo, avrebbero comunque dimostrato la destinazione abitativa. Ne consegue che il Comune non poteva fondare il diniego e l'ordine di ripristino sulla mancata prova della liceità dell'uso residenziale. Il TAR ha inoltre affermato che il possesso di requisiti non conformi alla normativa attualmente vigente non consente, di per sé, di negare la rilevanza del titolo pregresso: il raffronto deve essere compiuto secondo il principio tempus regit actum, con riferimento alla normativa vigente al momento della realizzazione, e l'esistenza del titolo impedisce all'amministrazione di adottare decisioni con esso contrastanti, fatta salva la possibilità di esercitare poteri straordinari in presenza di pericoli per la sicurezza o la salubrità. Le spese sono state compensate per la particolarità della situazione fattuale.

Norme richiamate

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare […]. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto […] e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

  Lo stato legittimo può essere dimostrato, in assenza del titolo costruttivo e in presenza di un principio di prova della sua esistenza, anche mediante le informazioni catastali di primo impianto, integrate dai titoli successivi.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L'ordine di ripristino presuppone l'esistenza di un abuso; non può essere fondato sulla ritenuta illiceità di una destinazione abitativa che risulti invece dimostrata mediante titoli edilizi e informazioni catastali rilevanti per lo stato legittimo.

• art. 10-bis l. 241/1990

  La comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza costituiva un atto endoprocedimentale, richiamato nell'impugnazione; la sentenza non sviluppa una specifica statuizione autonoma su tale atto.

Massime di principio

• Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo di un'unità immobiliare, quando non sia disponibile il titolo edilizio originario ma sussista un principio di prova della sua esistenza, possono assumere rilievo le informazioni catastali di primo impianto, unitamente ai titoli successivi che abbiano disciplinato interventi sull'unità.
• Un titolo edilizio in sanatoria che descriva espressamente un'unità come abitazione posta in un sottotetto e che assenta la realizzazione di un angolo cottura e di un servizio igienico è idoneo a dimostrare, secondo il suo contenuto, la legittimità della funzione abitativa, salvo specifici elementi contrari.
• L'amministrazione non può negare un titolo edilizio né ordinare il ripristino assumendo come abusiva una destinazione abitativa la cui liceità sia dimostrata dal titolo edilizio e dagli elementi documentali rilevanti per lo stato legittimo.
• La verifica della conformità dei requisiti edilizi deve essere compiuta secondo il principio tempus regit actum, facendo riferimento alla disciplina vigente al momento della realizzazione dell'immobile; la normativa sopravvenuta non consente, di per sé, di disconoscere gli effetti di un titolo edilizio preesistente.
• L'esistenza di un titolo edilizio impedisce all'amministrazione di adottare determinazioni incompatibili con quanto da esso assentito, ferma la possibilità di esercitare poteri straordinari qualora emergano pericoli per la sicurezza o la salubrità.

Come è indicizzato