Sentenza del 30/12/2024 n. 710 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte

Esito

La controversia

Controversia relativa all'avviso di liquidazione per omesso versamento dell'imposta di registro su contratto di locazione di unità abitativa (durata 4 anni) stipulato tra il Sig. M. (locatore persona fisica) e la società B. sas (conduttrice) per uso foresteria. L'Ufficio riteneva inapplicabile il regime della cedolare secca (art. 3 D.lgs. n. 23/2011) alla fattispecie perché il conduttore è una società che agisce nell'esercizio di attività d'impresa; il contribuente sosteneva invece che i presupposti per la cedolare sussistono (locatore persona fisica non imprenditore e immobile ad uso abitativo) e che lo status del conduttore è irrilevante.

La decisione

Il giudice ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso del contribuente. È stato affermato che la cedolare secca è applicabile quando il locatore è una persona fisica che non agisce in regime d'impresa e l'immobile è destinato ad uso abitativo, anche se il conduttore è una società che conclude il contratto nell'esercizio della propria attività (es. foresteria). Le spese di lite sono compensate.

Norme richiamate

• D.lgs. n. 23/2011 (art. 3)

  La Corte interpreta l'esclusione prevista dal comma 6 come riferita esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni; dunque se il locatore è una persona fisica non imprenditore e l'immobile è ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è una società.

• D.L. 28 marzo 2014, n. 47 conv. L. n. 80/2014 (introduzione comma 6-bis art. 3)

  La norma aggiunta disciplina specificamente i casi di sublocazione e riferimenti particolari (es. cooperative/studenti) senza implicare che l'agevolazione sia preclusa ogni qualvolta il conduttore sia un soggetto diverso dalla persona fisica; pertanto non amplia l'esclusione anche ai conduttori societari.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011

  Interpretazione amministrativa che escludeva l'applicazione della cedolare secca ai contratti quando il conduttore agisce nell'esercizio di attività di impresa o professionale. Il giudice ha ritenuto tale interpretazione non vincolante e non conforme al testo normativo, perché equivarrebbe ad applicare il requisito del non esercizio di attività imprenditoriale anche al conduttore.

• Cassazione, Sez. Trib., sent. n. 12395/2024

  Principio di diritto espresso: il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore conclude il contratto ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale; l'esclusione del comma 6 si riferisce solo alle locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio di impresa o professione.

• D.lgs. n. 546/1992 (art. 17-bis)

  Riferimento procedurale alla procedura di mediazione obbligatoria cui è stato sottoposto il reclamo amministrativo; non incide sulla valutazione di merito sulla cedolare secca.

Massime di principio

• La cedolare secca è applicabile se il locatore è una persona fisica che non esercita l'attività d'impresa o una professione e l'immobile è destinato ad uso abitativo: lo status del conduttore (persona fisica o società) è generalmente irrilevante.
• I contratti stipulati da società per uso foresteria (alloggio per dipendenti) rientrano, se ricorrono gli altri presupposti, nell'ambito della cedolare secca.
• Se il locatore esercita attività imprenditoriale o professionale l'agevolazione è esclusa; occorre quindi verificare la qualifica soggettiva del locatore, non del conduttore.
• Le circolari dell'Amministrazione finanziaria (es. Circ. 26/E/2011) non sono vincolanti e non possono modificare il testo normativo: in caso di contrasto prevale l'interpretazione conforme alla legge e alla giurisprudenza (Cass. n.12395/2024).
• Nei casi dubbi è consigliabile documentare chiaramente la destinazione ad uso abitativo, l'assenza di attività di impresa del locatore e l'esercizio formale dell'opzione per la cedolare secca secondo le formalità richieste.
• La normativa sul comma 6-bis riguarda specifiche fattispecie di sublocazione e non può essere invocata per estendere l'esclusione della cedolare secca a tutte le locazioni con conduttori imprenditoriali.
• In caso di contestazione dell'Ufficio, la giurisprudenza recente (Cass. 12395/2024) costituisce un riferimento favorevole al contribuente; tuttavia l'Amministrazione può comunque proporre accertamenti e liti vanno valutate con assistenza specialistica.