Cassazione Civile, Ordinanza n. 13859/2024 del 17/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione commerciale di un terreno adibito a parcheggio stagionale. La conduttrice originaria deduce che, cessata la sua locazione con rilascio del fondo, la società locatrice abbia stipulato un nuovo contratto sul medesimo bene con altro soggetto senza la comunicazione prevista dall'art. 40 l. n. 392/1978. Nell'atto introduttivo chiede, da un lato, l'accertamento della sussistenza dei presupposti della prelazione ex art. 40 e, dall'altro, la tutela reale mediante "riscatto" della posizione di conduttore nel nuovo contratto. Il Tribunale respinge le domande di riscatto e dichiara assorbita la domanda di accertamento; la Corte d'appello ritiene l'appello ammissibile ma infondato, ritenendo che non vi fosse interesse a una autonoma pronuncia di accertamento. In cassazione la ricorrente denuncia nullità della sentenza per violazione degli artt. 99, 100 e 277 c.p.c., sostenendo che la domanda di mero accertamento della violazione della prelazione aveva un autonomo interesse e che la Corte d'appello aveva erroneamente qualificato come assorbita una domanda che non era stata decisa nel merito.

La decisione

La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Precisa che, in materia di prelazione ex art. 40 l. n. 392/1978, il rimedio per il conduttore pretermesso non è la sostituzione autoritativa nel nuovo contratto, ma il solo risarcimento del danno verso il locatore. Poiché l'originaria domanda era, nella sostanza, un'unica domanda di tutela del preteso diritto di prelazione ma con petitum di riscatto non previsto dalla legge, il rigetto nel merito della pretesa di riscatto era corretto. Tuttavia, la motivazione della Corte d'appello viene corretta: non era appropriato parlare di assorbimento della domanda di accertamento, perché il giudice di merito avrebbe dovuto limitarsi a rigettare la domanda sic et simpliciter, essendo il petitum dedotto non conforme al paradigma normativo. Il ricorso resta comunque respinto; le spese del giudizio di legittimità sono compensate al 50% e la ricorrente è condannata al pagamento del residuo 50% in favore di entrambi i controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 40 l. n. 392/1978

  ultimo comma; primo comma

  La prelazione del conduttore sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione non attribuisce, in caso di violazione, il diritto alla sostituzione autoritativa nel nuovo contratto; il rimedio esperibile è il risarcimento del danno nei confronti del locatore che non abbia effettuato la comunicazione dovuta.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta nullità per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato/interesse ad agire.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'insussistenza dell'interesse ad una pronuncia di accertamento autonomo.

• art. 277 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla struttura della decisione e alla denunciata omissione/erronea declaratoria di assorbimento.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il vizio dedotto in cassazione, per nullità della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per la declaratoria dei presupposti del contributo unificato aggiuntivo, se dovuto.

Massime di principio

• Nella prelazione del conduttore ex art. 40 l. n. 392/1978, la violazione dell'obbligo di comunicazione non consente di ottenere la sostituzione nel nuovo rapporto locatizio; il rimedio tipico è il risarcimento del danno verso il locatore.
• Quando la domanda è formulata come un'unica pretesa di tutela di un diritto sostanziale, il giudice deve valutare la conformità del petitum al paradigma normativo; se il petitum richiesto non è previsto dall'ordinamento, la domanda va rigettata, non semplicemente dichiarata assorbita una sua parte.
• L'assorbimento presuppone che la decisione su una domanda renda superflua o impossibile la pronuncia sulle altre; se manca una vera domanda autonoma diversa da quella già esaminata, la declaratoria di assorbimento può tradursi in un errore motivazionale, ma non comporta accoglimento del ricorso quando il dispositivo di rigetto sia comunque corretto.
• L'interesse ad agire richiede un'utilità concreta e attuale della pronuncia richiesta; non è sufficiente invocare un mero accertamento se esso non è collegato a un effetto giuridico utile e coerente con il rimedio astrattamente previsto dalla legge.

Come è indicizzato