Sentenza del 18/09/2019 n. 23211 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente contestava l'assoggettabilità all'ICI dell'area, sostenendo che fosse interclusa tra una fascia di rispetto fluviale e una fascia di rispetto ferroviario e, quindi, integralmente inedificabile. Deduceva la violazione delle norme sull'ICI, dei vincoli paesaggistici regionali e dell'art. 49 del d.P.R. n. 753/1980, chiedendo l'esclusione dell'imposta. In subordine contestava la determinazione del valore venale e della base imponibile, nonché l'insufficiente motivazione della sentenza di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che un'area interamente compresa nella fascia di rispetto ferroviario, soggetta al divieto assoluto di edificazione, non è imponibile ai fini ICI. Tuttavia, la contribuente non aveva dimostrato in modo chiaro che l'intero terreno ricadesse nelle fasce di rispetto ferroviaria e fluviale. Se il vincolo interessa solo una parte dell'area, l'ICI resta dovuta, ma il vincolo deve incidere sulla riduzione del valore venale e quindi della base imponibile. Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati assorbiti; nessuna statuizione sulle spese, poiché il Comune non si è costituito, e condanna della ricorrente al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1

  La nozione di area imponibile ai fini ICI deve essere valutata considerando la concreta edificabilità del terreno e i vincoli legali che la escludono o la limitano.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  Per le aree edificabili, la base imponibile è determinata in relazione al valore venale in comune commercio; i vincoli di edificabilità incidono sulla quantificazione di tale valore.

• d.P.R. n. 753/1980, art. 49

  Le costruzioni devono essere mantenute ad almeno trenta metri dalla rotaia più vicina.

  La fascia di rispetto ferroviario comporta un divieto assoluto di edificazione. Se l'area vi ricade integralmente, essa non è soggetta a ICI.

• D.Lgs. n. 42/2004, artt. 142, 143 e 145

  Le fasce di rispetto dei corsi d'acqua sono sottoposte a tutela paesaggistica e le relative prescrizioni prevalgono sugli strumenti urbanistici difformi; tali vincoli devono essere considerati nella valutazione dell'edificabilità e del valore dell'area.

• L.R. Lazio n. 24/1998, art. 7

  I corsi d'acqua e le relative fasce di rispetto devono essere mantenuti integri e inedificati per una profondità di 150 metri per parte, ridotta a 50 metri nel caso di canali collettori artificiali.

  Il vincolo paesaggistico e di inedificabilità relativo ai corsi d'acqua può escludere o limitare l'edificabilità dell'area, a seconda della sua estensione concreta.

• Cass. civ., n. 9549/2013

  L'area compresa nella fascia di rispetto ferroviario, essendo sottoposta a divieto assoluto di edificazione, non è soggetta all'imposta comunale sugli immobili.

  È il precedente direttamente richiamato per affermare l'esclusione dall'ICI delle aree integralmente comprese nella fascia ferroviaria.

• Cass. civ., n. 5758/2010

  Quando il vincolo di inedificabilità interessa soltanto una parte del terreno, non viene meno in assoluto l'imponibilità: il vincolo rileva nella determinazione del valore imponibile.

Massime di principio

• Un terreno completamente sottoposto a un divieto legale assoluto di edificazione non è normalmente imponibile come area edificabile ai fini ICI o delle imposte immobiliari analoghe.
• Se il vincolo riguarda soltanto una parte del terreno, l'imposta non viene automaticamente esclusa: occorre rideterminare il valore venale dell'intera area tenendo conto della porzione non edificabile.
• La parte che invoca l'esenzione deve dimostrare con documentazione catastale, cartografica e urbanistica l'esatta sovrapposizione tra il terreno e la fascia di rispetto; una rappresentazione generica o non verificabile può non essere sufficiente.
• I vincoli derivanti dalla legge e dalla pianificazione paesaggistica prevalgono sulle previsioni urbanistiche incompatibili e devono essere considerati nella valutazione fiscale dell'area.
• La mera presenza di limitazioni all'edificazione non equivale sempre a inedificabilità assoluta: bisogna distinguere tra divieto totale, edificabilità condizionata e semplice riduzione delle potenzialità edificatorie.