Cassazione Civile, Ordinanza n. 05663/2024 del 04/03/2024

Esito

La controversia

Un condomino impugnava due deliberazioni assembleari del condominio: la prima, assunta in assemblea straordinaria, riguardava il completo rifacimento della centrale termica comune mediante appalto diretto e con un limite di spesa; la seconda, adottata in assemblea ordinaria, approvava il consuntivo delle spese di amministrazione e delle spese relative alla centrale termica, nonché il preventivo per l’esercizio successivo. In primo e secondo grado le impugnazioni venivano rigettate. In Cassazione il ricorrente articolava cinque motivi: (1) sosteneva che l’intervento sulla centrale termica fosse stato erroneamente qualificato come straordinaria amministrazione o innovazione ex art. 1120 c.c., mentre doveva considerarsi innovazione ex art. 1121 c.c., con conseguente illegittimità della delibera adottata senza adeguato supporto tecnico; (2) lamentava che l’avviso di convocazione, indicando "opere di ristrutturazione della centrale termica", non consentisse di comprendere che si sarebbe deliberato il completo rifacimento dell’impianto; (3) contestava la legittimità della delibera di nominare una commissione di condomini per la scelta dell’appaltatrice, deducendo la nullità derivata da precedenti delibere asseritamente invalide e l’omessa pronuncia sull’impugnazione relativa all’incarico al tecnico per la misurazione dei corpi scaldanti; (4) censurava la scelta dell’appalto diretto e il riparto dei costi anche a carico dei condomini non consenzienti, invocando nullità derivata e nullità propria; (5) deduceva l’erronea mancata compensazione parziale delle spese di lite, assumendo di essere risultato vittorioso su un profilo dell’appello.

La decisione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che il rifacimento completo della centrale termica costituisse un intervento di straordinaria amministrazione su un bene comune già esistente, non una nuova opera o un’innovazione ex art. 1121 c.c., e che fosse quindi sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c., nella specie raggiunta. Ha inoltre affermato che la convocazione assembleare era sufficientemente specifica, poiché la formula "opere di ristrutturazione della centrale termica" era compatibile con la decisione di procedere al completo rifacimento dell’impianto. Sono stati poi ritenuti infondati i motivi sulla commissione di condomini, sull’appalto diretto e sul riparto delle spese, perché fondati sull’erroneo presupposto dell’illegittimità delle delibere precedenti, che invece erano valide; è stato altresì escluso che vi fosse un errore nella regolazione delle spese, applicandosi correttamente il principio di soccombenza. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell’obbligo del versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  Richiamato per escludere che il rifacimento della centrale termica costituisse un’innovazione in senso proprio: l’intervento è stato qualificato come straordinaria amministrazione su impianto comune preesistente.

• art. 1121 c.c.

  La Corte ha escluso che la fattispecie rientrasse nell’innovazione gravosa o voluttuaria disciplinata da questa norma.

• art. 1136, secondo comma, c.c.

  È stata ritenuta sufficiente la maggioranza prevista da questa disposizione per l’approvazione del rifacimento della centrale termica, maggioranza che risultava raggiunta.

• art. 1105, comma 3, c.c.

  Richiamato per la censura sull’ordine del giorno e sulla deliberazione assembleare, ma la Corte ha escluso la violazione, ritenendo adeguata l’indicazione dell’oggetto.

• art. 1137 c.c.

  Utilizzato per le impugnazioni delle deliberazioni condominiali; la Corte ha confermato la legittimità delle delibere impugnate.

• art. 1421 c.c.

  Invocato dal ricorrente in tema di nullità rilevabile d’ufficio; la Corte ha respinto il motivo poiché non sussisteva nullità delle delibere.

• art. 91 c.p.c.

  Applicato per la regolazione delle spese in base al principio della soccombenza.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  La Corte ha escluso i presupposti per la compensazione, anche parziale, delle spese processuali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato in collegamento con l’ulteriore contributo unificato previsto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il completo rifacimento di un impianto comune già esistente e destinato al servizio di tutti i condomini integra un intervento di straordinaria amministrazione, non la realizzazione di una nuova opera comune né, di regola, un’innovazione soggetta al diverso regime dell’art. 1121 c.c.
• Per la validità della delibera condominiale non è necessario che l’avviso di convocazione anticipi lo sviluppo della discussione o il contenuto dettagliato della decisione, essendo sufficiente che l’oggetto sia indicato in modo tale da consentire ai condomini di comprendere la materia da trattare.
• La descrizione dell’argomento all’ordine del giorno può essere formulata in termini generali, purché non sia fuorviante: espressioni di uso comune possono essere considerate compatibili con la deliberazione concretamente adottata se indicano sostanzialmente il medesimo intervento.
• Le deliberazioni successive che diano attuazione a una decisione assembleare valida non sono inficiate da nullità derivata; quando il presupposto deliberativo è legittimo, anche le determinazioni operative conseguenti restano efficaci.
• L’approvazione di un intervento su bene comune vincola tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, e il relativo costo può essere posto a loro carico secondo i criteri legali, poiché l’impianto centralizzato costituisce comunque un accessorio comune.
• In sede di legittimità, la censura sulla regolazione delle spese non può essere accolta se il giudice di merito ha definito complessivamente il gravame con rigetto e ha correttamente applicato il principio di soccombenza; la compensazione delle spese richiede un effettivo presupposto processuale o sostanziale non ravvisabile nel semplice richiamo a un singolo profilo favorevole non decisivo.

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