Sentenza del 08/06/2016 n. 721 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva richiesto ulteriori 1.320 euro di imposta di registro, ritenendo che la cessione di cubatura, pari a 1.344 metri cubi e stipulata per 26.400 euro, fosse assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare. Di conseguenza aveva applicato l'aliquota dell'8%, anziché quella del 3% autoliquidata e versata dal notaio. Il contribuente ha contestato tale qualificazione, sostenendo che la cubatura costituisse un bene immateriale o un diritto di natura obbligatoria, non un diritto reale immobiliare, e che l'imposta dovesse essere determinata secondo la natura intrinseca e gli effetti giuridici effettivi dell'atto.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Novara aveva accolto il ricorso del contribuente. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato integralmente tale decisione, ritenendo che la cessione di cubatura non trasferisca un diritto reale immobiliare, ma realizzi un accordo a effetti obbligatori, collegato all'intervento autorizzativo del Comune. La cubatura è stata qualificata come bene immateriale autonomamente negoziabile, ma privo di natura reale. Pertanto non era dovuta l'imposta dell'8% richiesta dall'Ufficio e l'avviso di liquidazione è stato annullato. Le spese del grado di appello sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 20 del D.P.R. 131/1986, Testo unico dell'imposta di registro

  L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente.

  La tassazione deve dipendere dalla natura effettiva e dagli effetti giuridici dell'operazione, non dalla sola qualificazione formale attribuita dalle parti o dall'Amministrazione. Poiché la cessione di cubatura non produce un trasferimento di diritto reale immobiliare, non può essere assoggettata all'aliquota prevista per tali trasferimenti.

• Art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986

  Prevede l'imposta proporzionale applicabile ai trasferimenti di proprietà e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. La Commissione ha escluso che la cessione di cubatura rientri in tale categoria.

• Art. 2 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986

  È stato richiamato dal ricorrente nel contestare la corretta determinazione dell'imposta, in relazione alla natura non immobiliare e non reale dell'operazione.

• Art. 4 della Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990

  È stato invocato dal contribuente con riferimento al trattamento delle formalità ipotecarie connesse all'atto, sostenendo l'inapplicabilità del regime previsto per i trasferimenti immobiliari.

• Art. 832 del codice civile

  Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

  La facoltà del proprietario di scegliere di non edificare sul proprio terreno è stata ricondotta a un atto di disposizione di natura obbligatoria, non alla costituzione o al trasferimento di un diritto reale autonomo.

• Art. 2643, n. 2-bis, del codice civile, introdotto dalla legge 106/2011

  Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori...

  La previsione della trascrivibilità degli atti relativi ai diritti edificatori è stata interpretata come conferma della loro autonomia rispetto ai diritti reali tipici. La trascrizione rende il vincolo opponibile ai terzi, ma non attribuisce al diritto edificatorio natura reale.

• Art. 2644 del codice civile

  Il principio di priorità della trascrizione, proprio dei diritti reali, non è stato ritenuto applicabile alla cessione di cubatura: in caso di conflitto, prevale chi ottiene per primo il titolo edilizio maggiorato dal Comune, non necessariamente chi ha trascritto per primo.

• Art. 812 del codice civile

  La mancata inclusione dei diritti edificatori tra i beni immobili è stata considerata un ulteriore argomento contrario alla loro qualificazione come diritti reali immobiliari.

• Art. 5, n. 3, del D.L. 70/2011, convertito nella legge 106/2011

  La novella legislativa, introducendo la trascrivibilità degli atti relativi ai diritti edificatori, è stata letta nel senso che tali diritti costituiscono posizioni giuridiche autonome, assimilabili a interessi legittimi o aspettative negoziabili, ma non diritti reali.

• Cassazione civile, sentenza n. 20623 del 24 settembre 2009

  La decisione è stata richiamata come precedente favorevole alla qualificazione della cessione di cubatura come rapporto obbligatorio e non come trasferimento di un diritto reale.

Massime di principio

• La cessione di cubatura, secondo l'orientamento accolto nella sentenza, non comporta il trasferimento di un diritto reale immobiliare, ma la negoziazione di un bene immateriale o di una posizione obbligatoria collegata alla possibilità di ottenere un titolo edilizio.
• Ai fini dell'imposta di registro occorre esaminare la natura intrinseca e gli effetti giuridici dell'atto. L'aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari non è automaticamente applicabile solo perché l'operazione riguarda la capacità edificatoria di un terreno.
• L'intervento del Comune e il rilascio del permesso di costruire maggiorato sono elementi essenziali della fattispecie: l'accordo privato, da solo, non garantisce l'effettivo sfruttamento della volumetria.
• La trascrizione dell'atto relativo ai diritti edificatori tutela l'opponibilità del vincolo ai terzi, ma non trasforma la cubatura in un diritto reale né attribuisce necessariamente la prevalenza rispetto a chi ottenga per primo il titolo edilizio.
• Per qualificare un diritto come reale devono risultare i caratteri tipici della realità, tra cui l'opponibilità erga omnes, il diritto di sequela e l'appartenenza alle figure previste dall'ordinamento; la mera utilità economica autonoma non è sufficiente.
• In situazioni analoghe è opportuno verificare il contenuto concreto del contratto, il ruolo dell'autorizzazione amministrativa, la disciplina urbanistica applicabile e l'orientamento giurisprudenziale vigente al momento della registrazione, poiché la materia ha conosciuto evoluzioni interpretative.