Sentenza del 16/12/2020 n. 164 - Comm. Trib. Reg. Friuli Venezia Giulia

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di accertamento per rettifica del classamento catastale e attribuzione di rendita catastale relativi agli immobili del complesso portuale turistico-residenziale "---" nel Comune di Muggia. Le parti attrici sostenevano che gli immobili dovessero essere classificati in categoria E1 (struttura portuale) mentre l'Agenzia li aveva classificati in D8; contestata anche la determinazione della rendita calcolata con metodo reddituale.

La decisione

La Commissione d'appello ha in parte accolto l'appello dell'Agenzia. La CTU ha ritenuto corretta la classificazione proposta dall'Agenzia per la maggior parte delle particelle (alcune classificate in D8, altre in E1 secondo la distinzione tecnica indicata). La Commissione ha quindi respinto i ricorsi dei contribuenti quanto alla classificazione catastale, ha rideterminato la rendita applicando il metodo reddituale ma rettificando le stime dell'Agenzia in diminuzione (attribuendo una quota dei canoni di ormeggio alle attività di gestione/servizi: almeno il 40% del canone lordo, pari al 20% del netto), determinando rendite complessive pari a euro 43.900 per le unità classificate D8 e euro 2.780 per quelle in E1. Gli atti impositivi sono stati parzialmente annullati; spese compensate per il grado, spese di CTU a carico delle parti in solido.

Norme richiamate

• procedura DOCFA (rettifica/classamento catastale)

  La rettifica di classamento conseguente a procedura DOCFA è considerata un atto 'partecipato' e adeguatamente motivato, idoneo a costituire fondamento dell'accertamento.

• classificazione catastale per categorie (D8, E1)

  La qualificazione in D8 o E1 si basa sull'effettiva destinazione e sulle caratteristiche di utilizzazione (es. prevalente vocazione commerciale/privata vs funzione pubblica/di porto rifugio); l'accertamento tiene conto del concreto svolgimento dell'attività e dell'incidenza dell'uso commerciale.

• metodo reddituale per la determinazione della rendita catastale

  Il metodo reddituale è idoneo per determinare la rendita, ma le stime devono tenere conto che parte dei canoni (es. per posti barca) remunera attività di gestione/servizi, pertanto non può essere integralmente imputata al capitale immobiliare; si può riconoscere una quota significativa (nel caso almeno il 40% del lordo) come remunerazione delle prestazioni di gestione.

Massime di principio

• La classificazione catastale è basata sulla concreta destinazione d'uso e sulle caratteristiche funzionali della struttura: una attività portuale con prevalente vocazione commerciale può essere iscritta in categorie diverse rispetto alla semplice qualificazione 'porto'.
• Le conclusioni di una CTU tecnica hanno elevato peso probatorio e possono ribaltare la valutazione iniziale dell'Ufficio o dei contribuenti se argomentate e documentate in modo puntuale.
• Un atto di rettifica conseguente a DOCFA è normalmente considerato 'partecipato' e sufficientemente motivato, ma resta sindacabile quanto alla correttezza della classificazione e della quantificazione della rendita.
• Nella determinazione della rendita con metodo reddituale occorre separare la componente immobiliare dai ricavi derivanti da servizi e gestione: non tutto il canone è da imputare a rendimento del capitale immobiliare.
• In controversie complesse con reciproca soccombenza è frequente la compensazione delle spese fra le parti; le spese di CTU possono essere comunque poste a carico delle parti in solido secondo il giudice.
• È possibile che diversi sub-immobili dello stesso complesso ricevano classificazioni diverse (parcellare), quindi le valutazioni vanno fatte con riferimento puntuale alle singole particelle/unità.