Cassazione Civile, Sentenza n. 17452/2023 del 19/06/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera condominiale del 2000 con cui il Supercondominio aveva «revocato» una pratica esenzione dalle spese di esercizio e consumo del riscaldamento centralizzato concessa di fatto a condomini che si erano distaccati dall'impianto. Fatti: negli anni precedenti alcuni condomini avevano deciso di cessare il servizio centralizzato; Nisio si era distaccato perché denunciava deficit dell'impianto (corrosione/diramazioni terminali), il condominio per anni non aveva agito per recuperare le spese pregresse e nel 2000 deliberò di non tollerare più esenzioni future. Nisio chiedeva l'annullamento della delibera sostenendo (i) violazione delle regole di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.), (ii) che si era formato un accordo per fatti concludenti che legittimava il distacco e l'esenzione, e (iii) vizi connessi alla validità delle delibere e alle decisioni amministrative del 1992-1993.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Nisio. Motivazione principale: la disciplina più favorevole introdotta dalla legge n.220/2012 non si applica ratione temporis alla controversia. Sul merito: il primo motivo è stato ritenuto inammissibile perché il giudice ha affermato che l'insufficiente erogazione del servizio non legittima di per sé l'esonero dal contributo alle spese condominiali; il ricorrente non ha provato un degrado tale da rendere impossibile il risanamento né l'effettiva carenza di riscaldamento. Il secondo motivo è stato rigettato perché non è emersa una convenzione unanime né una chiara e univoca volontà ricavabile da comportamenti concludenti che modificassero le regole legali di ripartizione delle spese; le deliberazioni programmatiche non dimostravano consapevolezza o consenso inequivoco. Il terzo motivo è infondato perché non è stato violato il quorum deliberativo richiamato. Esito pratico: ricorso rigettato; il ricorrente è condannato al rimborso delle spese processuali a favore del controricorrente, liquidate in € 4.000 oltre € 200 ed accessori; rilevata anche la possibile applicazione dell'art. 13 co.1‑quater d.p.r.115/2002 per versamento ulteriore del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1118 c.c. (co. 4)

  richiamato nella sentenza come disciplina del distacco dopo legge n.220/2012

  La norma di cui al comma 4 dell'art.1118, introdotta dalla l.220/2012, disciplina i distacchi dall'impianto centralizzato ma non si applica al caso perché la controversia è anteriore alla legge; quindi la Corte non l'ha applicata ratione temporis

• art. 1123 c.c. (co. 1, 2 e 3)

  richiamato dal ricorrente e dalla Corte

  La Corte ha ribadito che l'obbligo di contribuire alle spese comuni nasce dalla comunione delle parti comuni (co.1) e che le spese possono essere ripartite in funzione dell'uso quando le parti comuni servono i condomini in maniera diversa (co.2-3). Tuttavia l'insufficiente erogazione del servizio non determina automaticamente l'esonero dal contributo

• legge n.220/2012

  Ha introdotto disciplina specifica sui distacchi (art.1118 co.4), ma la Corte ha escluso la sua applicabilità al caso per effetto della temporalità della controversia

• legge 9 gennaio 1991 n.10

  richiamata nella motivazione come riferimento alle maggioranze per installazioni di impianti

  La Corte ha escluso che la controversia potesse essere risolta solo in base alla disciplina sulle installazioni unifamiliari, non essendovi prova di unanimità o di accordo che derogasse la ripartizione legale

• Cass. SU 10492/1996

  giurisprudenza richiamata

  Richiamata per affermare che il condomino non ha una pretesa sinallagmatica al servizio e non può sottrarsi al contributo invocando la mancata o insufficiente erogazione

• Cass. 7884/1991

  giurisprudenza richiamata

  Usata per affermare che una nuova convenzione che modifichi la ripartizione delle spese richiede il consenso di tutti i condomini e che la volontà può manifestarsi anche per fatti concludenti, ma tale consenso deve emergere in modo inequivoco

• Cass. 8727/2014

  pronuncia precedente nel medesimo giudizio

  La Cassazione aveva annullato la sentenza di appello per omesso rilievo del litisconsorzio necessario in relazione a Tatulli; nella sede di rinvio la Corte territoriale ha dato conto della questione e non ha disatteso le indicazioni della Cassazione

• art. 1322, 1362, 1366 c.c.

  articoli richiamati dal ricorrente (contrattualistica)

  Invocati per sostenere l'esistenza di un accordo per fatti concludenti; la Corte ha ritenuto che non sussistessero gli elementi necessari per affermare un accordo derogatorio delle regole legali

• art. 1136 c.c.

  richiamato in relazione ai quorum assembleari

  Richiamato dal ricorrente per contestare la validità di decisioni assembleari: la Corte ha ritenuto l'eccezione infondata e non sussistente un vizio formale o di quorum tale da invalidare gli atti richiamati

• art. 13 co.1‑quater d.p.r. 115/2002 e art. 1‑bis dello stesso art.13

  richiamati nella liquidazione delle spese

  La Corte ha rilevato la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della disposizione che può imporre un ulteriore versamento da parte del ricorrente pari al contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• Il distacco dall'impianto centralizzato non comporta automaticamente l'esonero dal pagamento delle spese condominiali: l'obbligo di contribuzione sopravvive se non è dimostrata l'impossibilità di usufruire o un accordo valido che modifichi la ripartizione
• Per modificare la regola legale di ripartizione delle spese serve il consenso di tutti i condomini (o una nuova convenzione); una presunta deroga per fatti concludenti richiede comportamenti chiari e inequivocabili da cui desumere la volontà unanime
• La mera tolleranza per un periodo di anni del mancato pagamento da parte di alcuni condomini non è di per sé prova sufficiente di un accordo che modifichi le regole di ripartizione
• Il soggetto che invoca l'esonero o la modifica delle regole ha l'onere della prova: deve dimostrare lo stato di fatto grave (es. impossibilità tecnica di collegamento, degrado irreversibile) o l'esistenza di un accordo valido
• Le inadempienze o l'inerzia manutentiva del condominio vanno contrastate con gli strumenti civili idonei (azioni di manutenzione, richieste all'assemblea, azioni giudiziarie), ma non giustificano automaticamente l'autonomo rifiuto di contribuzione da parte del singolo condomino
• Le modifiche legislative successive al fatto (es. legge n.220/2012) non si applicano automaticamente alle controversie sorte anteriormente, salvo diversa disposizione di legge