Cassazione Civile, Sentenza n. 17478/2023 del 19/06/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'appello che aveva ritenuto che un atto amministrativo di concessione edilizia in sanatoria avesse inciso sull'area di loro proprietà attribuendole carattere pertinenziale (parcheggio) in favore del locale adibito a sala mostre, e che tale vincolo pubblicistico producesse effetti nei rapporti privati anche se l'area e il fabbricato principale appartenevano a diversi titolari. Sostengono violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 c.c. (regime delle pertinenze) e dell'art. 832 c.c., poiché, a loro avviso, la destinazione pertinenziale può operare solo se effettuata dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sulle due cose, e non può essere imposta da un vincolo urbanistico che inciderebbe indebitamente sul godimento della proprietà senza il loro consenso. Contestano inoltre l'applicabilità dell'art. 41-sexies della L. 1150/1942 e la rilevanza della richiesta di concessione in sanatoria e del suo rilascio rispetto ai contratti di godimento intervenuti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che il vincolo di destinazione (asservimento) previsto dall'atto amministrativo di concessione edilizia in sanatoria ha natura pubblicistica e incide anche sui rapporti privati, prescindendo dalla titolarità della proprietà e dalla previsione contrattuale: se l'atto amministrativo stabilisce il carattere pertinenziale dell'area a servizio dell'immobile adibito a sala mostre, tale destinazione vincola l'area anche se appartenente a un diverso proprietario. La Corte ha richiamato precedenti di legittimità che affermano la cogente indifferenza del vincolo rispetto alla titolarità e ha rilevato che la richiesta di sanatoria era stata presentata dai ricorrenti insieme alla loro figlia, per cui non potevano poi contestarne gli effetti. I ricorrenti sono stati condannati alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dei contributi previsti.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  Norma sul rapporto di pertinenza (destinazione di una cosa a servizio di un'altra). La Corte ha ritenuto che, pur essendo il principio civilistico che la pertinenza scatta tra cose, il vincolo amministrativo di destinazione può imporre una pertinenza di fatto che incide nei rapporti privati.

• art. 818 c.c.

  Regola la sorte della pertinenza in caso di locazione. La Corte ha interpretato che il vincolo amministrativo può determinare l'assoggettamento della cosa accessoria (parcheggio) al regime della cosa principale (locale commerciale) anche in contesti locativi, indipendentemente dalla coincidenza dei titolari.

• art. 832 c.c.

  Norma sulla proprietà. La Corte ha sottolineato che l'esistenza di un vincolo pubblico di destinazione limita comunque il godimento del proprietario nella misura imposta dall'atto amministrativo.

• art. 41-sexies, legge n. 1150/1942

  Disposizione urbanistica (nella stesura vigente all'epoca) che disciplina la destinazione dei parcheggi come pertinenze. La Corte ha ritenuto che tale norma istituisca un vincolo pubblicistico di destinazione che, per la sua natura cogente, incide sui rapporti privatistici e può essere retroattivo/operative tramite concessione in sanatoria.

• art. 26 legge n. 47/1985 (richiamata)

  Richiamata dalla giurisprudenza come non sostanzialmente innovativa rispetto al regime di cui all'art. 18 della legge n. 765/1967 e all'art. 41-sexies L.1150/1942; la Corte ha ritenuto applicabile il regime di vincolo di destinazione anche alle costruzioni a cui si riferiscono tali norme.

• legge n. 675/1967 e legge n. 765/1967 (richiami normativi storici)

  Fonti legislative e richiamo storico: la Corte ha confermato orientamenti che considerano il vincolo di destinazione come impositivo e rilevante nei rapporti privati.

• legge n. 246/2005 (abrogazione comma 2)

  Segnalata la precedente abrogazione del comma 2 richiamato dai ricorrenti; tuttavia la Corte ha ritenuto che la sopravvivenza del principio di incidenza del vincolo pubblicistico non venga meno per effetto di tale abrogazione.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002 (come modificato dalla l. n. 228/2012)

  Norma procedurale richiamata per dare atto dell'obbligo dei ricorrenti di versare l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Un vincolo amministrativo di destinazione (asservimento/pertinenza) ha natura pubblicistica e può incidere sui rapporti privati: se l'atto amministrativo attribuisce a un'area la funzione di parcheggio pertinenziale di un immobile, tale destinazione può vincolare l'uso dell'area anche se l'area e l'immobile appartengono a titolari diversi.
• La cronologia degli atti amministrativi e contrattuali è cruciale: la richiesta di concessione in sanatoria e il momento in cui il vincolo è stato creato o retroagito possono determinare l'efficacia del vincolo rispetto a contratti già stipulati o a successivi comportamenti delle parti.
• La pertinenza imposta da un vincolo urbanistico non si risolve automaticamente in una riorganizzazione dei rapporti contrattuali, ma può far sorgere obblighi e limitazioni che i privati non possono eludere unilateralmente; chi ha partecipato alla procedura amministrativa (es. richiedente la sanatoria) difficilmente potrà poi contestarne gli effetti.
• Se le parti intendono evitare che un'area diventi pertinenza di un immobile terzo, è opportuno inserire pattuizioni contrattuali specifiche e/o opporsi o precisare nell'iter amministrativo; in mancanza, il vincolo pubblico prevale sull'autonomia privata.
• Per contestare l'effetto di un asservimento in casi analoghi è necessario dimostrare l'assenza del vincolo amministrativo, l'errore nella sua formazione, o l'esistenza di un atto privato specifico e opponibile che esenti l'area dagli effetti della destinazione.