Sentenza n. 4008/2026 - Roma, Sezione 4T

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato due determinazioni dirigenziali con cui Roma Capitale ha respinto altrettante istanze di condono presentate per la realizzazione sine titulo di due locali deposito/magazzino. L’amministrazione ha ritenuto che la pretesa preesistenza urbanistica, costituita da una tettoia realizzata nel 1979 e successivamente tamponata, non fosse dimostrata, poiché dalle fotografie aeree del 1985 e del 1994 non risultava la presenza di alcun manufatto sul lotto. In mancanza della preesistenza, le opere sono state qualificate come nuove costruzioni non residenziali, riconducibili alla tipologia 1 e non condonabili ai sensi del terzo condono. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto che la tettoia sarebbe stata oggetto di concessione edilizia in sanatoria del 2002, che i manufatti costituirebbero soltanto un mutamento di destinazione d’uso, funzionalmente collegato e pertinenziale all’immobile residenziale principale, e che sarebbero quindi condonabili anche in ragione della classificazione catastale C/2. Con il secondo motivo ha dedotto difetto di motivazione e violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, lamentando l’omessa puntuale valutazione delle osservazioni presentate nel procedimento.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Il primo motivo è stato ritenuto infondato perché gravava sulla ricorrente l’onere di provare rigorosamente lo stato dei luoghi e la preesistenza della tettoia, ai sensi dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 64, comma 1, c.p.a. La mera allegazione della preesistenza non è risultata sufficiente, essendo contraddetta dalle fotografie aeree e dall’istruttoria amministrativa; la ricorrente non ha efficacemente contestato l’assenza dello stato legittimo dell’immobile. In mancanza della prova della preesistenza, le opere sono state qualificate come nuove costruzioni prive di destinazione residenziale e, pertanto, non condonabili nell’ambito del terzo condono. È stato respinto anche il secondo motivo: in presenza di provvedimenti, in particolare vincolati, l’amministrazione non è tenuta a confutare analiticamente ogni argomentazione del privato, e i dinieghi risultavano comunque diffusamente motivati sugli elementi essenziali della controversia. La ricorrente è stata condannata alla rifusione delle spese di lite, liquidate in 1.500 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• d.l. n. 269/2003

  le nuove costruzioni a destinazione non residenziale non sono ammesse al terzo condono; il condono è ammesso per le nuove costruzioni solo a destinazione residenziale

  La mancanza della prova della preesistenza determina la qualificazione delle opere come nuove costruzioni; se prive di destinazione residenziale, esse non sono condonabili ai sensi del terzo condono.

• art. 2697 c.c.

  onere del privato fornire la prova dello status quo ante

  Chi invoca la preesistenza di un manufatto per ottenere la sanatoria deve dimostrarla rigorosamente.

• art. 64, comma 1, c.p.a.

  Nel processo amministrativo la parte che intende fondare la domanda sulla preesistenza dell’opera deve fornire la relativa prova, non essendo sufficiente una mera allegazione.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  La sua violazione è stata esclusa perché l’amministrazione aveva motivato diffusamente sui profili essenziali e, nei provvedimenti vincolati, non è tenuta a confutare analiticamente ogni argomento del privato.

Massime di principio

• Chi chiede il condono edilizio allegando la trasformazione o il completamento di un manufatto preesistente deve provare rigorosamente lo stato legittimo e la concreta preesistenza dell’opera; la mera dichiarazione dell’interessato non è sufficiente quando gli elementi istruttori disponibili la contraddicono.
• In mancanza della prova della preesistenza urbanistica, le opere realizzate a servizio o a completamento di un complesso immobiliare e prive di destinazione residenziale possono essere qualificate come nuove costruzioni, con conseguente esclusione dal terzo condono edilizio.
• La classificazione catastale dell’immobile o l’allegazione di un rapporto pertinenziale non superano, da sole, la necessità di dimostrare la preesistenza urbanistico-edilizia dell’opera e la sua effettiva qualificazione ai fini del condono.
• Per i provvedimenti vincolati l’amministrazione non è tenuta a confutare analiticamente ogni argomentazione del privato, purché la motivazione esamini gli elementi decisivi della fattispecie e renda comprensibile la ragione del diniego.

Come è indicizzato