Sentenza del 08/06/2015 n. 721 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato euro 1.320,00 di imposta di registro, ritenendo che la cessione di cubatura o volumetria edificabile fosse assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare e dovesse quindi scontare l'aliquota dell'8%, anziché quella del 3% applicata dal notaio su un corrispettivo di euro 26.400,00. Il contribuente ha contestato tale qualificazione, sostenendo che la cubatura costituisse un bene immateriale o una posizione di natura obbligatoria, non un diritto reale immobiliare, con conseguente applicazione dell'art. 2 della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986 e della relativa disciplina fiscale.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Novara aveva accolto il ricorso del contribuente. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato integralmente tale decisione e ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate. Secondo il giudice, la cessione di cubatura produce effetti obbligatori e richiede, per il concreto sfruttamento della volumetria, l'intervento dell'autorità comunale; pertanto non trasferisce né costituisce un diritto reale immobiliare. La cubatura è stata qualificata come bene immateriale autonomamente negoziabile, soggetto alla tassazione applicata dal contribuente e non all'aliquota dell'8% prevista per i trasferimenti immobiliari. Le spese del grado di appello sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 20 del DPR 131/1986

  L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione.

  L'atto deve essere tassato in base alla sua effettiva natura giuridica e ai suoi effetti, non secondo una qualificazione meramente economica o formale. Poiché la cessione di cubatura è stata ritenuta obbligatoria e relativa a un bene immateriale, non è stata assimilata a un trasferimento immobiliare.

• Art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986

  Aliquota ordinaria per gli atti traslativi della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

  La disposizione non è applicabile alla cessione di cubatura quando questa non integra il trasferimento o la costituzione di un diritto reale immobiliare.

• Art. 2 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986

  È stata ritenuta la disposizione fiscalmente coerente con la cessione di un bene o diritto diverso da un immobile, avente contenuto patrimoniale e natura obbligatoria.

• Art. 4 della Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990

  La disciplina delle imposte ipotecarie deve essere coordinata con la natura non reale e non immobiliare della cessione di cubatura.

• Art. 832 del codice civile

  Il proprietario ha il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

  La decisione valorizza la facoltà del proprietario di scegliere di non edificare sul proprio terreno come obbligo o atto dispositivo di natura obbligatoria, non come costituzione di un diritto reale a favore del fondo confinante.

• Art. 2643, n. 2-bis, del codice civile, introdotto dalla legge 106/2011

  Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori.

  La previsione della trascrivibilità degli atti relativi ai diritti edificatori è stata considerata indice del fatto che tali diritti non siano già diritti reali immobiliari autonomamente trascrivibili secondo le categorie ordinarie.

• Art. 2644 del codice civile

  Il principio di prevalenza del diritto reale trascritto anteriormente non opera automaticamente nella cessione di cubatura, poiché, in caso di conflitto, assume rilievo il conseguimento del permesso di costruire maggiorato da parte dell'autorità amministrativa.

• Art. 812 del codice civile

  La cubatura non è riconducibile ai beni immobili tipizzati dalla norma e non presenta le caratteristiche proprie di un diritto reale immobiliare.

• Cassazione civile, sentenza n. 20623 del 24 settembre 2009

  La pronuncia è richiamata come precedente favorevole alla qualificazione della cessione di cubatura come rapporto di natura obbligatoria e non reale.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la cessione di cubatura va qualificata considerando la natura intrinseca e gli effetti giuridici effettivi dell'atto, non la sola funzione economica di incremento della capacità edificatoria.
• In linea con questa decisione, la cessione di cubatura non comporta di per sé il trasferimento di un diritto reale immobiliare: il cedente assume soprattutto l'obbligo di non utilizzare la propria capacità edificatoria e di consentire l'incremento della volumetria del fondo cessionario.
• Quando il concreto sfruttamento della cubatura dipende da un successivo provvedimento comunale, la posizione del cessionario è assimilabile a un'aspettativa o a un interesse legittimo, non a un diritto reale dotato di sequela.
• La trascrizione dell'atto relativo ai diritti edificatori serve a rendere opponibile il vincolo e a favorire la certezza dei traffici, ma non trasforma automaticamente la cubatura in un diritto reale immobiliare.
• In fattispecie analoghe, l'applicazione dell'aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari richiede una specifica base giuridica e la dimostrazione che l'atto trasferisca o costituisca effettivamente un diritto reale su un immobile.
• La soluzione fiscale può dipendere dal testo dell'atto, dalla normativa vigente al momento della registrazione e dall'eventuale evoluzione successiva della giurisprudenza; pertanto la qualificazione deve essere verificata caso per caso.