Cassazione Civile, Ordinanza n. 28248/2025 del 24/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita del 3 ottobre 2003 relativo al compendio immobiliare denominato "ex deposito Saint Bon" di Taranto, stipulato dalla società poi attrice in qualità di promissaria acquirente con una società mandataria dell’Amministrazione. La società ha chiesto dapprima l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. e il risarcimento dei danni, sostenendo che il Ministero fosse inadempiente agli obblighi di trasferimento. Il Ministero ha resistito affermando: 1) che il preliminare era inefficace perché la mandataria avrebbe ecceduto i limiti del mandato, avendo ignorato indicazioni interne sull’avvenuto stralcio di porzioni del compendio; 2) che l’oggetto della vendita non era sufficientemente determinato, anche per le difformità tra superfici indicate nei vari atti e nelle risultanze tecniche; 3) che il preliminare prevedeva comunque una facoltà dell’Amministrazione di non procedere al definitivo per sopravvenute esigenze istituzionali. La Corte d’appello ha accolto l’appello principale della società disponendo il trasferimento del bene e, al contempo, ha accolto l’appello incidentale del Ministero revocando la condanna risarcitoria e restitutoria. In cassazione il Ministero ha proposto tre motivi: violazione degli artt. 1711 e 2932 c.c. per asserita esorbitanza del mandatario; violazione degli artt. 1538, 1346 e 2932 c.c. per indeterminabilità dell’oggetto del preliminare; omesso esame/vizio motivazionale sulla consistenza del bene e sulle critiche alla CTU, specie quanto alle particelle asseritamente stralciate e alla superficie coperta. La società ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale, deducendo: omessa pronuncia e violazione degli artt. 1218, 1223 e 1226 c.c. perché il risarcimento richiesto avrebbe dovuto riguardare anche il ritardo nel trasferimento; e, subordinatamente all’eventuale accoglimento del ricorso principale, violazione degli artt. 1385 e 1226 c.c. e omessa valutazione delle prove, per ottenere il doppio della caparra e il risarcimento danni.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto sia il ricorso principale del Ministero sia il ricorso incidentale della società. Ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo motivo del ricorso principale, perché non coglievano la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d’appello aveva accertato che non risultava un atto esterno, riferibile al Ministero, idoneo a delimitare o modificare i poteri della mandataria nella procedura di dismissione; inoltre aveva correttamente ritenuto il bene sufficientemente determinato o determinabile, sulla base del richiamo al compendio "ex deposito Saint Bon", ai dati catastali, alla superficie complessiva e alla planimetria allegata, non essendo decisiva la divergenza tra superfici dei diversi documenti. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato, poiché la Corte territoriale aveva considerato anche le risultanze della CTU e le critiche di parte, escludendo che il successivo frazionamento catastale comportasse uno stralcio formalmente intervenuto nella procedura di vendita. Anche il ricorso incidentale è stato respinto: il primo motivo è stato giudicato infondato perché la domanda risarcitoria originaria era riferita alla mancata realizzazione del programma traslativo e alle iniziative economiche collegate all’acquisto, non al mero ritardo nel trasferimento; il secondo motivo è stato assorbito, essendo subordinato all’accoglimento del ricorso principale. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente per reciproca soccombenza. È stato inoltre disposto, per la ricorrente incidentale, l’ulteriore contributo unificato, mentre non è stato applicato al Ministero perché amministrazione statale.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio

  richiamato solo per la trattazione camerale del ricorso

• art. 2932 c.c.

  sentenza costitutiva degli effetti del definitivo non concluso

  l’effetto traslativo può essere pronunciato se il preliminare contiene elementi essenziali sufficienti alla determinazione o determinabilità dell’oggetto

• art. 1711 c.c.

  esorbitanza della Consap dai limiti del mandato

  la doglianza è inammissibile se non confuta la ratio per cui non risultava un atto esterno del mandante idoneo a delimitare i poteri del mandatario

• art. 1538 c.c.

  vendita fatta ed accettata a corpo e non a misura

  la divergenza di superficie non impedisce la validità dell’identificazione del bene quando la vendita sia a corpo e l’oggetto sia comunque determinabile

• art. 1346 c.c.

  l’oggetto è valido se identificato in modo sufficiente mediante dati convergenti e rinvio a planimetria allegata

• art. 1218 c.c.

  la pretesa risarcitoria va collegata ai fatti concretamente allegati come inadempimento o danno da ritardo

• art. 1223 c.c.

  sono risarcibili solo i danni che siano conseguenza immediata e diretta del fatto dedotto

• art. 1226 c.c.

  richiamato dalla parte, senza specifica accoglienza nel merito

• art. 1385 c.c.

  la domanda di restituzione del doppio della caparra resta subordinata all’accertamento dell’inadempimento e alla mancata esecuzione del definitivo

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  soccombenza reciproca paritaria

  ha giustificato la compensazione integrale delle spese

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato

  dovuto per la ricorrente incidentale soccombente, non per l’Amministrazione statale

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c. la pronuncia costitutiva è ammissibile quando il preliminare consenta l’identificazione del bene promesso in vendita attraverso elementi complessivamente convergenti, anche se alcuni dati catastali o metrico-estimativi risultino non perfettamente coincidenti tra documenti diversi.
• La vendita di un immobile "a corpo e non a misura" esclude che la sola divergenza tra superficie indicata e superficie effettiva renda indeterminato l’oggetto, purché il cespite sia individuabile secondo la comune volontà delle parti.
• Per sostenere l’inefficacia del preliminare per carenza di poteri del mandatario non basta allegare iniziative interne o interlocuzioni non formalizzate: occorre dimostrare un atto riferibile al mandante, dotato di rilevanza esterna, idoneo a delimitare o revocare i poteri conferiti.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si limita a riproporre la propria lettura dei fatti o delle risultanze documentali.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste se la sentenza ha considerato le risultanze tecniche e le osservazioni di parte, adottando una ricostruzione coerente delle vicende catastali e dell’oggetto contrattuale.
• La domanda di risarcimento del danno va valutata in relazione ai pregiudizi specificamente allegati: il danno da mancato perfezionamento del contratto non coincide automaticamente con il danno da mero ritardo nel trasferimento.
• In presenza di soccombenza reciproca paritaria, la compensazione integrale delle spese di lite è giustificata.
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Come è indicizzato