Sentenza del 18/09/2019 n. 23212 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato la sentenza della CTR del Lazio, che aveva accolto l’appello del Comune e ritenuto imponibile ai fini ICI l’area relativa all’annualità 2007. Ha sostenuto che il terreno fosse totalmente inedificabile perché compreso tra la fascia di rispetto di un corso d’acqua e quella ferroviaria, contestando quindi sia l’assoggettabilità all’imposta sia, in subordine, la determinazione del valore venale. Ha inoltre denunciato l’omessa considerazione dei vincoli urbanistici e paesaggistici.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che un’area totalmente ricadente in una fascia di rispetto ferroviaria, soggetta a divieto assoluto di edificazione, non è imponibile ai fini ICI. Analogamente, se i vincoli di inedificabilità derivanti dalla fascia fluviale e ferroviaria interessano l’intero terreno, il tributo non è dovuto. Se invece l’inclusione nelle fasce è solo parziale, l’area resta imponibile, ma i vincoli devono incidere sulla determinazione del valore venale e quindi sulla base imponibile. Nel caso concreto, tuttavia, la contribuente non ha dimostrato adeguatamente che l’intero fondo ricadesse nelle due fasce di rispetto: la documentazione e la mappa prodotte non consentivano di verificare con precisione i confini. Il rigetto del primo motivo ha reso assorbiti gli altri due. Nessuna pronuncia sulle spese per la mancata costituzione del Comune; la ricorrente è stata condannata al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  La nozione di area edificabile è collegata alla potenzialità edificatoria desumibile dalla qualificazione urbanistica dell’area.

  La qualificazione urbanistica come area edificabile può comportare l’assoggettamento all’ICI anche senza l’approvazione regionale del piano o l’adozione di strumenti attuativi. I vincoli incidono normalmente sul valore venale, salvo che determinino un divieto assoluto di edificazione sull’intera area.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito nella L. n. 248 del 2006

  Ai fini fiscali, un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La norma conferma una nozione ampia di area edificabile, fondata sulla potenzialità edificatoria riconosciuta dallo strumento urbanistico generale.

• D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 142, lett. c)

  Sono sottoposti a tutela paesaggistica i fiumi, i torrenti e i corsi d’acqua e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna.

  La fascia fluviale è sottoposta a tutela paesaggistica; tale tutela deve essere verificata concretamente rispetto alla porzione di terreno interessata.

• D.Lgs. n. 42 del 2004, artt. 143 e 145

  Le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti e immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi degli strumenti urbanistici.

  I vincoli paesaggistici prevalgono sulle previsioni urbanistiche comunali incompatibili e possono limitare l’edificazione senza che ciò comporti automaticamente l’esclusione dall’imposta, salvo il divieto assoluto di edificazione dell’intera area.

• L.R. Lazio n. 24 del 1998, art. 7

  I corsi d’acqua e le relative fasce di rispetto debbono essere mantenuti integri e inedificati per una profondità di 150 metri per parte.

  La fascia di rispetto fluviale comporta un limite all’edificazione. Ai fini fiscali, occorre accertare se il vincolo riguardi tutto il terreno o soltanto una sua parte.

• D.P.R. n. 753 del 1980, art. 49

  Le costruzioni devono essere mantenute ad almeno trenta metri dalla rotaia più vicina.

  La fascia di rispetto ferroviaria, quando comporta un divieto assoluto di edificazione, esclude la vocazione edificatoria della porzione interessata e quindi l’imponibilità ICI se riguarda l’intero terreno.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio.

  Quando l’area è solo parzialmente interessata da vincoli, questi devono essere considerati nella stima del valore venale e possono ridurre la base imponibile.

• Cass. n. 9549 del 2013

  L’area compresa nella fascia di rispetto ferroviario, essendo sottoposta a divieto assoluto di edificazione, non è soggetta all’imposta comunale sugli immobili.

  Il divieto assoluto di edificazione derivante dalla fascia ferroviaria esclude l’imponibilità dell’area, purché sia dimostrato che il vincolo copra integralmente il terreno.

Massime di principio

• Per escludere l’ICI o altra imposta patrimoniale su un’area qualificata come edificabile, non è sufficiente allegare genericamente l’esistenza di vincoli: il contribuente deve dimostrare con precisione che il divieto assoluto di edificazione interessa l’intero terreno.
• Se il vincolo di inedificabilità riguarda solo una parte dell’area, il terreno non è automaticamente escluso dall’imposizione; il vincolo deve essere valutato nella stima del valore venale e può ridurre la base imponibile.
• La qualificazione urbanistica generale come area edificabile costituisce il punto di partenza per l’imposizione, ma non prevale sui divieti assoluti derivanti da vincoli legali o paesaggistici.
• La prova della localizzazione del terreno rispetto alle fasce di rispetto deve essere documentale e puntuale, tramite planimetrie catastali, strumenti urbanistici, cartografie ufficiali e misurazioni verificabili.
• In caso di terreno compreso tra più fasce di rispetto, occorre verificare concretamente l’intersezione dei vincoli e la loro estensione effettiva, non limitandosi a una rappresentazione grafica non adeguatamente leggibile.
• La mancata dimostrazione dell’estensione integrale del vincolo può comportare il rigetto del ricorso, anche se in astratto il principio giuridico invocato dal contribuente è corretto.