Cassazione Civile, Sentenza n. 41494/2021 del 24/12/2021

Esito

La controversia

La conduttrice Agnoletti chiedeva la pronuncia ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento in forma specifica dell'immobile locato (via della Scala 58, Firenze) avendo manifestato la volontà di acquisto il 26 ottobre 2001; la controversia verteva sul prezzo da applicare: se dovesse essere riparametrato ai valori di mercato di ottobre 2001 ai sensi dell'art. 1 del decreto-legge n. 41/2004 (con applicazione dei coefficienti di abbattimento) o se, trattandosi di immobile "di pregio" individuato con decreto ministeriale del 10 aprile 2003 e sull'onda di un'offerta formale inviata dall'INAIL solo il 9 settembre 2003, tale disciplina non trovasse applicazione e il prezzo dovesse seguire la normativa vigente all'epoca dell'offerta/qualificazione come pregio (con esclusione dell'abbattimento del 30%).

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati i primi due motivi del ricorso INAIL: ha affermato che la disciplina di riparametrazione dei prezzi prevista dall'art. 1 del decreto-legge n. 41/2004 si applica esclusivamente alle unità immobiliari ad uso residenziale non di pregio. Ne consegue che la Corte d'appello di Firenze ha erroneamente applicato la riparametrazione (parametrando al mese di ottobre 2001 il valore comunicato dall'INAIL) anche al caso di immobile dichiarato di pregio; la sentenza di appello è stata pertanto cassata in relazione ai motivi esaminati (il terzo motivo è stato assorbito).

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Norma invocata per ottenere l'esecuzione in forma specifica del trasferimento dell'immobile richiesto dalla conduttrice

• art. 1, comma 1 e comma 2, decreto-legge n. 41/2004 (convertito nella L. n. 104/2004)

  "Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato... la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, è determinato, al momento dell'offerta in opzione... sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001"

  La Corte interpreta questa disposizione nel senso che il meccanismo di riparametrazione ai valori di ottobre 2001 (con applicazione di coefficienti di abbattimento) si applica soltanto agli immobili residenziali non di pregio richiamando le "ipotesi" previste dal secondo periodo del comma 20 dell'art. 3 del d.l. 351/2001

• art. 3, commi 8, 13 e 20, decreto-legge n. 351/2001 (convertito nella L. n. 410/2001)

  "Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001... sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto"

  Il secondo periodo del comma 20 esclude espressamente gli immobili di pregio dalle ipotesi di applicazione del trattamento agevolato; l'art. 1 del d.l. 41/2004 rinvia a queste "ipotesi", quindi non estende il beneficio agli immobili di pregio

• decreto del MEF 20 aprile 2005

  Decreto attuativo che, nelle premesse, recepisce l'interpretazione secondo cui il comma 1 dell'art. 1 del d.l. 41/2004 si riferisce alle "unità immobiliari ad uso residenziale, non di pregio, oggetto di cartolarizzazione"

• art. 1329 e art. 1331 cod. civ.

  Norme richiamate dall'INAIL in censura sull'interpretazione e formazione delle proposte/offerte (riguardano, rispettivamente, proposta irrevocabile e accettazione), censura però valutata alla luce delle specifiche norme speciali sulla dismissione immobiliare

Massime di principio

• La riparametrazione del prezzo ai valori di mercato di ottobre 2001 prevista dall'art. 1 del d.l. 41/2004 si applica soltanto alle unità residenziali non di pregio; gli immobili dichiarati di pregio ne sono esclusi.
• Per beneficiare della disciplina agevolativa (riparametrazione/coefficenti di abbattimento) il conduttore doveva aver manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 nelle ipotesi e con le modalità richiamate dal secondo periodo del comma 20 dell'art. 3 del d.l. 351/2001.
• La qualifica di "immobile di pregio" (ad es. individuata con decreto ministeriale) incide concretamente sui diritti del conduttore: per tali beni non si applicano gli specifici abbattimenti previsti per gli altri immobili.
• Se l'ente proprietario non ha formulato una concreta offerta in opzione entro i termini, la tutela del conduttore dipende dalla specifica disciplina (e dalla qualità dell'immobile): non sempre la semplice manifestazione di volontà del conduttore basta ad attrarre il trattamento agevolato previsto per i non di pregio.
• Nei casi in cui le parti abbiano stipulato un atto che riserva la determinazione giudiziale del prezzo, il giudice deve applicare la normativa speciale vigente (compresi i limiti relativi agli immobili di pregio) per determinare il corrispettivo.
• In casi analoghi è utile verificare sempre: (a) la data e la forma della manifestazione di volontà del conduttore; (b) la data e il contenuto dell'eventuale offerta dell'ente; (c) l'esistenza di un provvedimento che qualifica l'immobile come "di pregio"; (d) le norme speciali e i decreti attuativi (es. MEF) che interpretano le agevolazioni.