Sentenza del 02/05/2023 n. 2577 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento IRPEF per l'anno 2014 relativo a maggiori redditi da locazione per €4.700 (recupero imposte, interessi e sanzioni pari a €4.031,65). L'Ufficio contestava che l'accordo contenente un canone 'a scaletta' e l'obbligo per il conduttore di eseguire lavori costituissero, di fatto, una operazione permutativa e che il canone dovesse essere imputato nella misura 'a regime' già per gli anni precedenti. Il contribuente eccepiva la legittimità del canone progressivo pattuito sin dall'origine, sostenendo che i lavori effettuati erano finalizzati all'esercizio dell'attività del conduttore e non costituivano corrispettivo in luogo del canone.

La decisione

La decisione di primo grado (CTP) che aveva accolto il ricorso del contribuente è stata confermata: la clausola di canone 'a scaletta' è legittima quando pattuita dall'origine per immobili ad uso non abitativo; i lavori effettuati dal conduttore erano destinati a rendere idonei i locali all'attività e non risultano dal testo contrattuale come prestazione in luogo del canone. L'appello dell'Agenzia è stato respinto e le spese del grado di appello sono compensate.

Norme richiamate

• legge 27 luglio 1978, n. 392

  L'art. 32 disciplina le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta; la clausola 'a scaletta' è legittima salvo che sia un espediente per aggirare le norme imperative di tale articolo.

• Cassazione, sentenze nn. 23986/2019 e 4445/2023

  Principio consolidato secondo cui per gli immobili ad uso non abitativo è legittima la predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente ('canone a scaletta'); non è necessario dimostrare un collegamento dell'aumento a elementi oggettivi predeterminati, salvo che la clausola non configuri elusione dell'art. 32.

Massime di principio

• Il canone 'a scaletta' per immobili ad uso non abitativo è valido se previsto sin dall'origine: incide sulla tempistica del pagamento e non necessariamente sul corrispettivo complessivo pattuito per l'intera durata.
• Non è obbligatorio collegare l'aumento periodico del canone ad elementi oggettivi e predeterminati; l'ancoraggio a tali elementi è solo una delle possibili forme di predeterminazione.
• La clausola 'a scaletta' diventa illegittima/ricostruibile dall'Amministrazione fiscale solo se usata come stratagemma per eludere l'art. 32 (aggiornamenti legali legati alla svalutazione monetaria) o se gli accordi vengono requalificati come permuta/compenso in natura.
• I lavori eseguiti dal conduttore non costituiscono automaticamente corrispettivo: per qualificare i lavori come pagamento in natura occorre che dal contratto o dall'accordo emerga chiaramente la loro funzione di corrispettivo in luogo del canone.
• In ambito fiscale, l'Ufficio che contesta la natura dell'accordo deve fornire elementi per la riqualificazione; il contribuente è agevolato se può dimostrare che la clausola è prevista contrattualmente fin dall'origine e che i lavori erano necessari all'attività svolta dal conduttore.
• Quando si redige o si valuta un contratto con canone progressivo, è buona prassi documentare l'origine della pattuizione e la finalità degli interventi sull'immobile per fronteggiare contestazioni fiscali.