Cassazione Civile, Ordinanza n. 32307/2024 del 13/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile dichiarato dai venditori come oggetto di domanda di sanatoria edilizia ai sensi della legge n. 47 del 1985, con versamento dell’oblazione e con richiamo, nell’atto notarile, alla formazione del silenzio-assenso. Dopo il rogito, il Comune avrebbe accertato che l’opera non era stata ultimata entro il termine richiesto dalla legge per la condonabilità, con conseguente rigetto della sanatoria e qualificazione dell’immobile come abusivo. L’acquirente ha chiesto, in via principale, la surrogazione nei diritti della P.A. per il pagamento delle somme necessarie alla regolarizzazione; in subordine, la nullità del contratto, l’annullamento per errore o dolo, l’accertamento dell’inadempimento dei venditori per vendita di aliud pro alio con conseguente risoluzione, e il risarcimento dei danni. Il Tribunale e la Corte d’appello hanno respinto le domande; la Corte territoriale ha escluso la nullità ex art. 40 l. n. 47/1985, ha ritenuto irrilevante il comportamento tenuto verso la P.A. ai fini dell’annullamento e ha negato l’inadempimento, valorizzando la clausola con cui le parti rinunciavano a ogni indagine sullo stato dell’immobile. Nel ricorso per cassazione è stata dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 31, 35 e 40 l. n. 47/1985, dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 1453 c.c., sostenendosi che la consulenza tecnica d’ufficio aveva accertato l’ultimazione dell’opera in data incompatibile con la sanatoria, che la domanda era stata rigettata per falsa indicazione dell’epoca di ultimazione dei lavori e che tale circostanza integrava inadempimento contrattuale dei venditori, con conseguente diritto al risarcimento del danno quantificato nel valore attuale dell’immobile se sanabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo erronea la motivazione della Corte d’appello nella parte in cui aveva escluso l’inadempimento contrattuale solo perché le parti avevano rinunciato a indagini sull’immobile. La Suprema Corte ha osservato che nel contratto i venditori avevano dichiarato di avere presentato regolare domanda di condono, mentre dagli atti risultava che l’opera era ancora in corso in una data incompatibile con la sanatoria; la sentenza impugnata non aveva però esaminato la portata di tale dichiarazione contrattuale né il possibile contrasto con la rinuncia alle indagini e con la conoscenza, o meno, dell’acquirente dell’impossibilità di sanatoria. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione, affinché riesamini la domanda risarcitoria da inadempimento contrattuale e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 31 l. n. 47/1985

  Richiamato come norma che subordina la proponibilità dell’istanza di condono alla data di ultimazione delle opere; l’inidoneità temporale dell’immobile esclude la condonabilità.

• art. 35 l. n. 47/1985

  Richiamato con riferimento agli adempimenti formali e al versamento dell’oblazione necessari per la procedura di sanatoria; la regolarità formale non sana di per sé la mancanza dei presupposti sostanziali.

• art. 40 l. n. 47/1985

  È la norma evocata per la nullità della compravendita; la Corte territoriale l’aveva esclusa e la Cassazione non afferma la nullità, ma censura il mancato esame dell’inadempimento contrattuale connesso alle dichiarazioni dei venditori.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità del contratto; la Suprema Corte non decide nel merito sulla nullità ma tratta la questione come non decisiva ai fini dell’accoglimento del ricorso.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato per fondare la domanda di risoluzione/inadempimento; la Corte valorizza la necessità di verificare se la falsa dichiarazione sulla sanabilità integri inadempimento contrattuale rilevante.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile, la dichiarazione del venditore circa l’avvenuta presentazione di una domanda di condono o la sanabilità del bene può assumere rilievo contrattuale autonomo; se risulta non veritiera o incompatibile con i presupposti di legge, il giudice deve valutarne l’incidenza sull’adempimento e sulla responsabilità risarcitoria.
• La rinuncia delle parti a compiere indagini sullo stato di fatto o di diritto dell’immobile non esonera il giudice dall’esaminare il contenuto delle dichiarazioni inserite nel contratto, specie quando esse attengano alla regolarità urbanistico-edilizia del bene.
• Ai fini dell’accertamento dell’inadempimento nella vendita di bene abusivo, occorre coordinare le clausole contrattuali con gli atti e i documenti richiamati nel rogito e verificare se l’acquirente conoscesse o potesse conoscere l’impossibilità di sanatoria.
• La mancata sanabilità dell’immobile, quando dipenda da una falsa rappresentazione dei presupposti temporali della domanda di condono, può costituire inadempimento contrattuale idoneo a fondare una domanda di risarcimento del danno.
• In presenza di una domanda di nullità, annullamento e risoluzione proposta in via concorrente o subordinata, il giudice deve esaminare in modo specifico ciascun titolo dedotto, senza limitarsi a negare la tutela risarcitoria per effetto di clausole generiche di rinuncia alle verifiche.
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